定额供按揭

业主在寻找银行承造按揭时，大多都知道按揭人须依照金管局所订立的规则，寻找合适的银行或财务机构承造按揭。除了现有的规范外，业主亦可弹性的根据自身需要调整其按揭计划的条件，例如使用哪一间银行、按揭成数、供款年期等等，惟必须通过金管局的三厘压力测试，证明收入足以应付供款，目的为尽量减少不良贷款的出现。

现时，大部份业主都会选择锁定其贷款年期，例如25年、30年等。换句话说，如香港加息，业主的每月供款将会增加，但只要业主在供款期内没有更改按揭计划，其贷款年期将不会改变。其实，市面上除了有锁定贷款年期的按揭计划外，还有锁定供款的按揭计划。与锁定贷款年期相反，如遇上香港加息或减息，业主的每月供款将维持不变，不过变相年期将会拉长或缩短。

选用此类的定额供款，能让每月供楼开支固定，无惧未来加息的风险，对业主来说较有预算，而稳定供款亦适合供款能力较弱的人。不过如选用定额供款，要注意一开始便不能选用30年，否则如遇加息就会超出金管局30年供款的限制。不过，现时选用定额供款的贷款人已几近绝迹，原因有三：（一）由于现时贷款人必须通过压力测试，即代表大部份人的供款能力没有问题，即使加息三厘都可应付额外开支；（二）现时转按盛行，加上近年楼价升幅不少，业主可选择转按后再调整按揭年期，甚至转至更优惠的按揭计划；（三）如遇上加息周期，由于供楼支出固定，而息率向上的情况下，总利息支出将会比固定年期的供款高很多。

简单举一个例子，假设买家陈先生购入了一个楼价800万元单位，六成按揭，按揭年期为25年，以现时按揭息率2.375%计算，每月供款为$21,233，全期利息为$ 1,569,806。如加息一厘，无论是选择锁定贷款年期或每月供款，届时全期利息均会增加，但锁定每月供款比锁定贷款年期的供款年期将增加5年，全期利息更高出$523,455或22.6%。

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