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【出租物业】业主租客订立租约条款　有甚么细节需要留意？

2020.08.31

一份清晰的租约有助厘清业主及租客之间的权责，但当双方首次签订租约时，内心难免充满疑虑，担心租约条款有魔鬼细节，无法保障自己权益。其实只要明白租约内的基本结构及需要列明的项目，签订租约自然更加轻松。经络按揭今次和大家分享租约内应关注的细节，正式签租约时自然更加轻松。

签订租约前注意事项：
1. 签订租约前，根据现时规例，为住宅单位业主处理租务的地产代理，签订租约之前须先进行土地查册，向准租客提供土地查册结果文本，准租客签订临时租赁合约前，可以要求代理提供及解释最新的土地查册资料，如遇到不明白的地方，亦可以向地产代理了解。

2. 业主与租客商议好租赁条件后，一般先订立临时租约，在租客支付业主按金后，才正式订立正式租约。正式租约可由双方代表律师、受委托的地产代理甚至双方自行处理。

正式租约需具备的基本资料：

1. 基本数据：
租约中详列业主与租客的姓名、身份证号码、电话及通讯地址。

2. 物业地址：
物业地址要以土地注册处的数据为准，避免选用网上数据。天台或花园需要列明所占范围，车位要列明编配号数及位置，分租单位需要列出分租部份。

3. 租住期限：
签租约时要考虑租期长短、起租期及租约届满期，一般租期为两年，但要列明如果中途终止租约，需要何时通知及缴付代通知金金额。如果租约完满后租客有优先续租权，需要列明行使的时间、可续租的年期及可调整金额，避免日后出现争拗。

4. 缴交租金事宜：
A. 租金金额及缴费次数，例如月缴、季缴或年缴
B. 租金及杂项开支：租金内是否包括差饷、地租、管理费，免租期的期限及相关开支由谁人负责，一般而言，租金已包括物业开支，而租客则负责日常生活开支，如水费、电费及煤气费
C. 免租期：免租期日子及期间单位开支由谁人负责（如水电煤气费）
D. 缴付租金时间：指定交租的日子，例如每月第1日交租
E. 缴付租金方法：如现金、支票或银行入数

5. 出租物业按揭条款
业主有责任出租物业前先获得承按人同意出租单位。如果在租约期间承按人采取法律行动收回单位，租户有权终止租约，业主要在指定日数内退还按金，例如假设业主违反按揭条款，租户提出解约后，需要在10日内把按金发还对方。

6. 家具电器维修权责
如果单位内有家具及电器，业主可以考虑在租约以外附带清单，列出数量、位置及谁人负责维修事宜。

7. 租客会所使用权
现时不少新式住宅会所设备丰富，租约需列明租客能否享用相关设施及使用条件。

总括而言，只要在签订租约前，业主与租客保持良好沟通，在租约白纸黑字厘清权责，便能减少日后争拗。出租物业按揭会较一般按揭更为严格，既不能申请按揭保险，最高又只能承造五成按揭。如对按揭有任何疑难，欢迎与我们联络。