2018年可算是楼市反复的一年，首半年仍然处于大旺市，然而踏入下半年，楼市受多方因素影响终见转角。同样地，按揭市场亦不平静，年内银行终展开加息步伐，调高最优惠利率(P)八分之一厘，结束12年来未加息的局面。回顾2018年的楼按市场，可从以下几个方向探讨：
经络2018年楼市回顾：
楼花表现比去年逊色 相反现楼回升
今年楼价从高位回落，根据差饷物业估价署最新的数字，楼价已从八月份最高位下跌3.7%。话虽如此，楼价由年初至今仍然升超过6%。另一方面，上半年楼市以一手主导，但下半年开始一手市场的需求放缓，相反二手业主开始接受楼市调整的现况，议价空间扩阔，令成交有回稳迹象。根据土地注册处资料所见，今年首十一个月的现楼注册数字为98,097宗，较去年同期上升4,057宗或4.3%，亦是七年后的新高。相反，首十一个月楼花注册数字录得8,231宗，比去年仍然减少2,580宗或23.9%。回顾首十个月的住宅按揭统计调查结果，新批出及新取用按揭亦比去年同期录得升幅，新批出按揭贷款额及宗数增加15.5%及8%，新取用按揭贷款额及宗数则增12.7%及5.6%，两者的贷款额同创历年来的新高。
12年来终加息 银行竞争白热化 转按宗数为八年新高
而银行在按揭市场的取态仍然十分积极，自年初各大银行争相推出定息按揭计划，曾令定息按揭计划的使用比例推至49.3%。及后定息按揭计划暂停，但银行在现金回赠及按揭利率方面仍然不断优化，以保持市场份额。另一焦点，是香港银行事隔十二年终加息八分之一厘，正式迈进加息周期，加息前夕业主把握最后的低息机会，令转按人数急升，八月份转按宗数为八年后的新高，金额更打破按月纪录。
房策乏力 减辣无望 发展商按揭占比破纪录
在房屋政策方面，现届政府将重心侧重于资助房屋中，包括更改未来公私营房屋比例、修订资助出售房屋的定价机制等；为增加长、短期的楼市供应，将发展「明日大屿」计划及其他过渡房屋的措施；为遏止发展商囤积居奇，政府新增了一手楼空置税。惟市民上车置业仍然十分困难，未见「减辣」的讯息，在楼市处于峰巅的状态下，业主可借的按揭成数有限，令发展商按揭计划杀出一条血路。今年五月，业主选用发展商按揭计划的比例曾高达33%，大部份此类计划提供高成数按揭，有些甚至免压测，显示政府设立的按揭防守措施仍未涵盖整个按揭市场，当经济变差或加息周期时对此类业主的打击最大。
环球经济不稳 削港人置业信心
今年的环球及本港经济亦成为影响香港楼市的主要原因之一。自上半年香港银行仍未跟随加息，港美息差拉阔以致港汇转弱，令套息交易发生频繁，走资情况增加引发多次触及弱方兑换保证，香港的银行储备由年初的1,800亿元下降至现时约763亿元水平，减幅达58%。而年内的一个月银行同业拆息(Hibor)亦非常波动，3月曾低见0.67厘，高位曾高至12月18日的2.38厘，相信短期内Hibor大幅下调的机会不大。另一方面，受国际政经环境影响，亦动摇香港买家的入市信心。中美贸易战持续拉锯、英国脱欧争议不断、法国总统下台危机，亦令全球经济气氛蒙上一片阴霾。
「经络十大楼按新闻」选举及2019楼市问卷调查
经络按揭转介自2007年起举办「经络十大楼按新闻」选举，藉此了解香港市民最关心的楼按议题。今年更加入新的内容，希望了解更多市民对2019年楼市的展望。经络透过网上成功访问了483位市民，挑选出他们认为最具影响力的本港楼按新闻。
结果显示，「香港银行事隔十二年 再次展开加息步伐」以97票成为网上最影响市民的按揭新闻大事，占总投票人数20.1%。其次「一个月拆息达两厘 创海啸后新高」屈居亚军，共获得93市民投票，占整体19.3%。至于「一手新盘带动 近33%买家选用发展商一按 创历史新高」则以73票及15.1%排名第三位。
调查显示，与港人息息相关的楼按新闻最受市民关心。其中，对正在供楼人士影响最大的香港加息及拆息急升并列一、二位，相信因为跟业主每月供款支出上升大有关系，并且亦有可能左右未来楼价走势，因此在港人心目中甚具份量。另外，2018年推出的多个新盘大卖，当中不少发展商为协助市民成功置业，均提供不同类型的付款方法及按揭优惠，使不少首期不足之人士以选择此类按揭为其中一个「上车」办法，因此注目度会相对较高。
市民对明年楼市持保守至乐观看法 楼市难大跌
问卷调查同时问及市民对2019年香港楼市的展望，在受访的483位市民中，有接近一半，即241人认为楼市会「平穏，保持5%上落的幅度」，认为「下跌多于10%」的有33.5%约162人，认为「上升超过10%」的只有16.6%，即80人。
受多个外围因素，包括中美贸易战、美国及香港加息、股市寻底等影响，其中38.9%、188个持有物业的受访者中，近6成约112人认为2019年置业部署应为「静观其变，暂时没有买楼或卖楼的打算」，其次为「楼市已见底，预计下年或再多买一层物业作投资之用」，占23.4%，约44人，而表示「有意出售物业」的人只有8.5%。相信持有物业业主不欲出售其物业的主因来自政府制定的辣招税，特别是以投资及收租的业主，出售物业后未必能够买回物业。另外，「考虑转按或加按，准备现金于适当时间出击」亦占8.5%，即16人，反映业主长远对后市仍有信心。
另一边厢，没有持有物业人士的295人中，心态则较为悲观。对于来年的置业部署，选择「无打算，靠自己一个没有可能成功置业」占38%，即112人。第二位是「有打算，但楼价仍贵，难以负担」占28.5%，即84人。而相对乐观的「有打算，正在物色心仪单位」排第三位，52人即17.6%的受访者选择。
从调查所见，普遍香港市民对来年的楼市发展看法偏向保守及静观其变，但未见如市场部份人士预测大跌的看法。有楼人士由于财力较充裕，心理质素较好，对后市持较乐观及积极的看法。相反，由于楼价仍然处于极高水平，未持有物业的人士认为置业负担仍重，建议政府多推出可帮助首置客上车的措施。
经络2019年楼市前瞻：
负面因素有限 楼价5%上落空间 明年一手主导市场
虽然不少市场分析对未来楼价并不乐观，惟现时令楼市暴跌的负面因素其实有限，反之是由于环球经济及股票市场的不稳定性影响其心理质素。对于未来楼价的看法，相信关键在于中美贸易战的发展，但以本土的经济及楼市环境来看，不利因素其实不多，现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守，相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生，料明年新年后或出现小阳春，楼价将会有5%的上落，全年楼市发展平稳。另外，市场预期来年将约有25,000个潜在一手单位推售，相信届时发展商的叫价亦会相对克制，预计来年的楼市发展仍会以一手主导，及令二手市场的交投进一步受到影响。截至今年11月份，楼花按揭宗数为8,231宗，预料全年楼花按揭宗数可达9,000宗，预料明年的全年楼花按揭宗数为约万宗，比今年升幅达11%。相反，今年首11月的现楼按揭宗数为98,097宗，全年现楼按揭宗数可望至106,000宗，预测明年将下降至约80,000宗水平。
港美加息放缓 上半年息口维持于3厘以下
香港的加息周期经已于九月展开，但自美国经济渐见放缓，美联储的加息进程将有可能减慢。另一边厢，从香港银行的按揭竞争性可看到，银行的资金成本仍算偏低，加上银行结余仍有760亿元以上的水平，因此香港的加息进程亦料跟随美国平缓发展。总括来说，由于港元与美元挂勾关系，在联汇制度下，来年香港加息亦难以避免，但相当幅度跟力度相当温和，料上半年的实际息口维持于2.5厘至3厘水平，年内实际息口不会超过3.5厘，对供楼人士影响轻微。
失业率21年新低 不超过3.2厘难大跌
根据经络按揭转介研究部的分析，依照以往的楼价周期来看，楼价升跌跟失业率呈反向相关，失业率反映民生状况，如业主失业以致影响入息不能供款，连带影响业主出售意欲甚至定价，因而对楼市有显著的影响。试举例，当97年金融风暴失业率急速上升时，楼价亦插水式下跌，其后数年楼价仍乏力向上，失业率再次于01年起攀升至8.5%，03年后失业率持续改善，楼价终见上升轨。而近年失业率维持偏低水平，有见08年失业率跌至3.2%后转势，楼价亦录得短暂下调后继续发力，由2008年至2011年楼价上升78.5%。2017年至今当失业率维持3.2%以下，楼价于同期更累计上升了50.9%，而现时失业率只有2.8%，是1997年11月后的21年后新低，可见在失业率维持不高于3.2%水平，仍然属于极低的情况下，楼市仍具抗跌力。
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