传统奉行养儿防老,原来买楼都可以防老?但现时香港人均寿命达80多岁,恐怕子女亦未必能负担自己的退休开支,而单靠打工仔每月供款的强积金未必够用,原来手上砖头都可以变成退休金,每月收取年金叹世界。其中秘诀便是申请香港按证保险有限公司的安老按揭计划(俗称「逆按揭」),只要手上的物业符合资格便能申请。
申请人需具备甚么资格?
申请人必须为(1)55岁以上持有香港身份证人士及(2)没有破产或涉及破产呈请或债务重组。物业可由一人及最多两名借款人以联权共有形式持有。
如何变成退休金?
在安老按揭下,业主可以把持有物业变成抵押品,向贷款机构提取按揭贷款,业主可以选择10年、15年、20年或终身年期,每月提取年金。根据下表,假设70岁人士一人持有一个600万的物业,选择10年期年金,每月可享有$30,600元($5100 x 6)。
每月年金金额(以指定物业每100万元计算):
参加年龄 | 55岁 | 60岁 | 70岁 | ||||||
年金年期 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 |
10年 | $3,200 | $2,800 | $2,500 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
15年 | $2,400 | $2,150 | $1,900 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
20年 | $2,050 | $1,800 | $1,600 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
终身 | $1,650 | $1,450 | $1,250 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
物业有何要求?
有关物业必须为(1)香港住宅物业、(2)由个人名义持有,或由与另外最多两名借款人以联权共有形式持有、(3)楼龄50年或以下、(4)无任何转售限制及(5)没有出租。
物业如何估算?
申请逆按揭需要为物业进行估算,如果物业估值为800万元或以下,物业价值上限为100%物业估值。如果为800万至1200万,为80%物业估值或800万元(以较高者计算),1,200万元以上至1,600万元的物业以70%物业估值或960万元(以较高者计算)。如果属于1,600万元以上的物业,会以60%物业估值或1,120万元计算,(以较高者计算,上限为1,500万元)。
物业估值 | 用作计算年金之指定物业价值上限 |
$800万港元或以下 | 100%物业估值 |
$800万港元以上至$1,200万港元 | 80%物业估值或800万港元(以较高者计) |
$1,200万港元以上至$1,600万港元 | 70%物业估值或960万港元(以较高者计) |
$1,600万港元以上 | 60%物业估值或1,120万港元(以较高者计,上限为1,500万港元) |
有甚么开支?
申请人主要涉及支付按揭保费,按揭保费分为(一)基本按揭保费:为指定物业价值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期费用为指定物业价值的0.28%;(二)每月按揭保费:根据安老按揭贷款的总结欠,以年利率1.25%计算,按月支付。其余涉及法律费用、手续费及验楼报告等开支。
【安老按揭小数据】
截至2019年11月底,安老按揭申请宗数有3,745宗,其中单人申请类别占64%,远抛离双人申请的35.8%及三人申请的0.1%。年金年期方面,申请终身年期的人士最多达47.9%,抛离第二位的10年期。安老按揭的平均借款人年龄为68岁,物业估值为540万,平均物业楼龄为30年。
申请类别(百分比) | 单人 | 64% |
双人 | 35.8% | |
三人 | 0.1% | |
年金年期(年) | 10 | 24.4% |
| 15 | 15.3% |
| 20 | 12.4% |
| 终身 | 47.9% |
平均借款人年龄 |
| 68岁 |
物业 | 估值 | 540万 |
楼龄 | 30年 |
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