美国联储局宣布加息0.75%,联邦基金利率由2.25%至2.5%,提升至介乎3%至3.25%,是次已是年内连续5次加息,共已加3%。另外,滙丰银行同日宣布跟随加息,现时最优惠利率P将由5厘上调0.125%至5.125%,不少银行亦已跟随。香港加息周期昸始,未来加息陆续有来,究竟对每月供款及压力测试有何影响?
例如大家想买1个1,000万物业,申请贷款额500万的按揭,以还款期30年、H+1.3%,原有锁息上限为P-2.5%(P=5%)计算,在银行调升锁息上限前,每月供款为$19,756,压力测试门槛为$42,845。早前银行调整锁息上限至2.75%,再加上银行加息0.125%后,实际按息便升至2.875%,每月供款便增加至$20,745,压力测试便调升至$44,101。当银行进一步加息,实际按息升至3%时,每月供款升至$21,080,压力测试门槛便升至$44,735。详情可阅下图:
加息对供楼人士影响(假设以贷款额500万、还款期30年、H+1.3%,原有锁息上限为P-2.5%, P=5%计算):
情况 | 实际按息 | 每月供款 | 压力测试门槛 |
调整锁息上限前 | 2.5% | $19,756 | $42,845 |
银行调整锁息上限0.25% | 2.75% | $20,412 | $43,471 |
银行调整锁息上限+加息0.125% | 2.875% | $20,745 | $44,101 |
加息0.25% | 3% | $21,080 | $44,735 |
加息0.5% | 3.25% | $21,760 | $46,017 |
加息0.75% | 3.5% | $22,452 | $47,316 |
加息1% | 3.75% | $23,156 | $48,631 |
加息1.25% | 4% | $23,871 | $49,963 |
至于银行加息步伐会如何,经络按揭转介首席副总裁曹德明预料,今年内美国加息仍会持续,年底前联邦基金利率有机会升穿4%水平,年尾香港银行亦有可能再调升P,预计加息幅度约为0.5%至0.75%左右,甚至或早于下次议息会议前再次加息。
事实上,近10年(由2010年1月至2022年7月)经络按揭息率指数(MMI)的平均息率为1.91%、2000年代(2000年至2009年)的平均息率为3.79%、1990年代(1990年至1999年)的平均息率为9.8%,而近30年的平均息率为4.91%,可见现时的按息水平属超低息水平,加息令利率步向正常化。即使本港加息至半厘,供楼负担未见大增,仍属健康水平。
长远而言,整体经济环境、楼价走势及失业率对楼按市场的影响相对较大。不过,由于加息周期已开始,在未来一两年内供楼负担将逐渐增加,故供楼人士须有长远稳健的财务安排。有意置业人士则避免借到尽,预留空间,衡量自身负担能力才入市。