【银主盘2024】廿几万可入市？拆解买入途径+支付订金时间+影响按揭因素

最近楼市下滑，有多个银主盘出售，过往在拍卖行吸引不少投资者买入。究竟银主盘是甚么意思？选购银主盘需要注意甚么因素？银主盘是否能申请按揭？经络按揭一次过为你拆解银主盘买卖资讯。

1. 银主盘是甚么意思？

银主盘的意思是物业的业主无法偿还银行按揭贷款，由承按银行向法庭申请回收该项物业，再于市场上出售。而「银主」是指借钱的人，即是放贷给你的人，即是银行或财务公司。

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2. 出现银主盘的原因是甚么？

一般情况下，如果借款人有依时供楼，即使物业价值低于按揭还款额，出现「负资产」情况，银行也不会收回物业。只有供款人财政出现问题，长期拖欠还款，银行才会启动「call loan」及最终收楼的程序。一般情况下，如果业主拖欠按揭贷款超过3至6个月，银行或承按人便有机会根据按揭贷款及《物业转易及财务条例》规定，委派执达吏收回单位。

3. 如何找到银主盘？

要找到银主盘，主要有以下途径：

1. 地产代理：可以经地产代理向银行入标，由银行决定是否出售单位。

2. 拍卖行：银行会把银主盘交予拍卖行拍卖，由公众自由竞投。

4. 银主盘买入购买程序

银主盘分为公开发售和公开拍卖两个方法，购买程序以下：

公开放售

1. 寻找代理，睇楼，选择适合的银主盘
2. 经代理「入标」，将出价写入标书，再递交至银行
3. 入标时，代理通常会要求买家同时付出价3%-5%临时订金，以防买家中标后反悔。若未能成功投得物业，买家可以退回临订。
4. 银行会在截标后售予出价最高的买家。不过，如果所有标书的出价均低过银行底价，银行可以重新招标。

公开拍卖

1. 资料搜索，留意心仪的物业在何时何地进行拍卖
2. 委託律师楼向第一法定押记人借契查阅，确定业权拥有者
3. 买家出席拍卖活动
4. 只要买家出价高过银行底价，银主盘即属「价高者得」
5. 一般来说，成功竞投后，买家需要马上缴付楼价10%作为订金和及签署「正式买卖合约」

5. 银主盘买家需要提交的文件

当在拍卖会中投得物业后，买家或公司需要准备以下文件：

6. 银主盘可以睇楼吗？

银主盘可以预约睇楼，由于单位由业主无力偿还债务至被银行收楼，一般大概长达一年，空置期间单位可能出现失修，准买家睇楼时需仔细留意单位的现状，并估计是否需要花一笔维修费用。

7. 在拍卖会投得银主盘后，需要几时交订金？

成功投到物业后，一般需要转账数万元作为订金，其后需要在数小时内签署买卖合约及订金（一般为10%）给卖方。

7. 买银主盘需要支付佣金吗？

购买银主盘需要支付佣金，一般为购买价的1%。

8. 买入银主盘需要注意甚么事项？

1. 留意楼契是否齐全：买家需要透过查册，了解物业及业主的过往记录，如果物业有僭建物或结构性间隔改动、业主身份不明确，又或者缺失楼契，都有机会令按揭申请不获批核。另外，买家必须注意业主的背景，一旦业主曾借钱未还，有机会日后会遇上财务公司滋扰。
2. 银主盘拍卖会经由独立的拍卖行或会计师行进行，此交易形式的好处是出售意欲较强，开价较不少二手楼业主贴地，但要留意银主盘终究价高者得，最后卖出价未必一定低于市场价格。准买家入手前最好做足功课，了解清楚心仪楼盘最近的二手成交价是多少，以免盲目托价，最后得不偿失。
3. 装修资金：由于银主盘通常已清空一段时间，买家要预留较多资金装修。
4. 查阅多项费用：买卖完成后，买家最好查核物业过往有没有欠款，包括水费、煤气费、差饷、地租等。
5. 申请按揭时间紧逼：如果银主盘的物业状况良好，申请按揭与普通物业按揭一样，都可以向银行申请按揭，银行会像一般物业般，根据申请人的入息等财务状况决定会否批出按揭。不过，由于银主盘成交一般只有45日，所以申请按揭时间要掌握得好，预备好充足的文件。由于申请按揭保险需时，买银主盘未必赶及成交期，在此情况下1,000万以下物业最高只能申请7成按揭。申请银主盘按揭最好找按揭转介公司帮手，申请按揭自然更加顺畅。

9. 甚么情况下银行不批出银主盘按揭？

当物业出现僭建、遗失楼契、业权有问题的情况，银行有机会拒绝批出按揭。

10. 作为业主，如何避免自己的物业沦为银主盘？

要避免心爱的物业被拍卖，业主需要注意以下事项：

保持财务稳健，准时还款：除了有稳定的工作，确保准时还款，平日应量入为出，保持充裕的流动资金，一旦遇上经济不景气，也能有充足的资金供楼。

申请按揭避免借尽：现时申请按揭时，银行会为借款人进行压力测试，以确保在加息期下借款人也有能力还款，但除此以外，借款人自己应尽量避免借尽，最好预备充裕的首期，日后还款自然更加轻松。

银主盘FAQs

1. 银主盘价格会较市场为低吗？

不一定，以物业质素而定，银行收回银主盘物业后，会交由测量师行进行估价，通常会较市价低一、两成或贴近市价。个别单位由于有自身问题日久失修或拖欠水电煤气费等问题较为低水，准买家需要自行查核。另外，市场上亦有一些银主盘的估价会较市场高，例如早前主播的银主盘放售价较估价高。

2. 申请按揭有难度？

如果单位属于半契楼或无契楼，银行多数不会批出按揭，在必买必卖条款下，准买家需要一次过付清所有楼价。

3. 被钉契物业难申请按揭？

物业被钉契如果只是与原业主有关，并不会影响新买家申请按揭。不过如果物业有拖欠差饷、管理费，买家需要先缴交相关费用才能申请按揭。