【美国加息】拆息创新高供楼辛苦咗？教你5招悭息技巧

美国联储局宣布加息0.75%，为今年第3次加息，累积已加息1.5%。而与H按相关的1个月拆息，更已连升多日。虽然银行现时未有调高最优惠利率，但市场预计下半年将会调升，供楼压力难免增加。经络按揭为大家拆解每百万贷款额会增加多少供款，以及加息时代下的悭息攻略。

虽然现时银行未有调高最优惠利率，但拆息已经率先抽升，近日拆息升至0.6%(2022年6月17日)，如果以H+1.3%按揭计划计算，实际按息升至1.9%。如果拆息继续向上升至1.2%，实际按息便会触及封顶息率2.5%，届时每月供款一般会比现时增加百多元至千余元。如果最优惠利率增加，实际按息升至3%，每月供款有机会增加数千元以上。

*假设为还款期30年

**以上例子只供参考

Mortgage-Link（按揭存款挂鈎计划）是近年银行提供的按揭产品时的附带项目，为贷款人提供高息储蓄户口，息率与按揭贷款利率相同。假设按揭贷款实际利率为1.9%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也会同时上升，可以做到悭息效果。Mortgage-link另一好处是属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

另一个简单悭息方法是转按，根据过往歷史，在加息潮下，银行会调整按揭计划，例如收紧锁息上限增加按揭利率等，由于现时按揭计划仍有低至H+1.3%，加上现时有高达1.6%现金回赠，例如借贷额为800万，现金回赠足以高达12.8万，能够抵销数月的支出。

另一方面，过往有不少新盘买家选择发展商按揭，在「蜜月期」过后，是以P+1%、P+2%等按揭计划供款，由于这些计划的利息开支一早比市场上的按揭计划为多，当最优惠利率上升，这些人士的供楼负担更大，最好尽快转按减低利息成本。

按揭市场有不同供款方法，其中一个方法是不论利率上升还是下跌，均以固定金额供款，并同时延长或缩减还款期。例如利息上升时，全期还款年期便会增加，如果利息下跌，全期还款年期便会缩减。不过选用固定金额供款，不能申请30年还款期，因为一旦加息，便会超出金管局的30年按揭还款期限制，详情可以向我们查询。

市场上另一个悭息方法是选用定息按揭，现时定息按揭的利率分别为10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果将来按揭利率升穿3%，定息按揭可以发挥作用，但现时H按的按揭计划普遍为H+1.3%，以2022年6月17日拆息0.6%计算，实际按息为1.9%，比定息按揭为低，故现阶段仍未是最化算。

由于加息下每月利息难免增加，最简单悭息方法是向银行偿还部份本金，最低额通常为5至10万，在低息环境下，才向银行借取更多资金。提早还款需要注意罚息期，现时一般按揭计划设有2至3年罚息期，银行有机会取回现金回赠，决定前记得先行审视按揭合约的条款。