【置业攻略】想供楼又悭息？Mortgage-Link(按揭存款挂钩计划)懒人包

按揭利息开支是申请楼宇按揭的最大成本，不过银行为了吸引客户申请按揭，不少按揭计划有提供Mortgage-Link（按揭存款挂钩计划），可让供楼人士节省利息开支。究竟甚么是Mortgage-Link？适合甚么人士使用？使用Mortgage-Link又有甚么好处？经络按揭一次过为大家拆解。

甚么是Mortgage-Link?

Mortgage-Link（按揭存款挂钩计划）是近年银行提供的按揭产品时的附带项目，为贷款人提供高息储蓄户口，息率与按揭贷款利率相同。即假设按揭贷款实际利率为1.9%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。不论是私人屋苑、资助房屋（如居屋），是否使用按揭保险，也有银行愿意提供Mortgage-Link计划。

甚么物业类型都有Mortgage-Link?

H按、P按或定息按揭，均有银行提供Mortgage-Link计划，但一般只限于住宅按揭（不论是私楼还是资助房屋），而工厦、商厦、铺位及车位的按揭计划则没有Mortgage-Link，而商业客户也不会获得Mortgage-Link计划。

Mortgage-link的历史

2003-2004年左右银行按揭竞争激烈时代，有银行最初由外国引入Mortgage-one原意为增加按揭计划的吸引力，将有余钱回笼的业主使用其按揭计划及存放资金，增加按揭的市场份额。及后银行不断改变推出Mortgage-link鼓励在供楼时，有个相同利率户口方便安排资金。

Mortgage-link有甚么好处?

1. 悭息：由于高息户口享有与按揭息率一致的利率，比银行一般的银行活期息率高出一截，所以获得的利息更多，等于对冲部份按揭利息支出。

2. 活期存款较弹性：由于Mortgage-link属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

Mortgage-link的上限

Mortgage-Link（按揭存款挂钩计划）设有存款上限，一般为剩余按揭额的50%。假设剩余还款额为300万，便能把150万放入高息存款户口。随着剩余还款额按月下降，高息存款户口金额的上限也会相应调整。不过，现时有个别银行的Mortgage-Link上限低于剩余贷款额一半，大家选择时记得向相关银行查询清楚，如果选用了按揭转介公司，亦可先向按揭专员查询Mortgage-link的细节。

Mortgage-link如果超出存款上限，利息点计？

如果存放的利息超出Mortgage-link的存款上限，多余的存款会以普通利率计算。例如剩余按揭金额为300万，存入160万，当中150万可享有高息，余下10万则维持普通活期利率。

Mortgage-link最高可使用人数

现时大部份银行只容许借款人拥有自己的Mortgage-link户口，缺点是借款人未必有充足的后备资金用尽高息户口的上限。有个别银行针对此情况，让借款人的家人也能共享高息户口的配额，用尽高息户口的上限，例如贷款人有200万高息上限，贷款人有100万后备资金，妻子又有100万，便能完全善用高息上限。如想知道每间银行Mortgage-link的特质，欢迎随时与按揭专员了解。

Mortgage-link利息发放的形式

现时银行主要有3种利息发放形式：

1. 利息直接存入Mortgage-Link户口(最为常见)：现时最普遍做法是银行直接把利息放入户口，每月按揭供款额不会有任何转变。把存款放入Mortgage-link户口后，银行背后会每月计算利息，再于每月一次性派发。

2. 银行直接扣减按揭利息，故户口不会有利息的收入

3. 银行直接扣减本金，户口不会有利息收入

如何得知按揭计划是否设有Mortgage-link?

作为新手买家，可直接向银行查询按揭计划有否提供Mortgage-link，或者向按揭转介公司了解更多。

Mortgage-link节省利息支出实际例子：

假设现时按揭剩余贷款额为300万，还款期为20年，按揭年利率为2%，由于Mortgage-link高息户口与按揭年利率一致，便能享有2%年利率。把手上多余资金50万放入高息户口，全期储蓄利息收入约为$175,412，以活期存款利率0.01%计算，如果选用没有Mortgage-link的按揭计划，全期储蓄利息只有$1,201，差距达$174,211。

应选择Mortgage-link还是较着数的按揭计划?

市场上按揭计划五花八门，如果有一个按揭计划有提供Mortgage-link，但另一个按揭计划提供较好回赠或按揭利率，应如何选择？其实视乎手上有多少后备资金可放入高息户口。同样以借贷额300万计算，假设1个有提供Mortgage Link的按揭计划现金回赠为1.2%，第2个为1.4%现金回赠但不设现金回赠，如果手上已没有额外资金，不能赚取高息存款，基于第1个现金回赠为$36,000，第2个现金回赠为$42,000，当然选择第2个现金计划。但如果有充裕额外资金，选择有Mortgage-link的按揭计划会更为着数。

以上是最简单的情况，在现实上两种按揭计划可能有所不同，按揭计划、现金回赠等会出现不同变化，向按揭转介公司了解更多。

使用Mortgage-link有甚么需要注意？

在供款期间，银行能随时改变Mortgage-link条款，一旦条款有所变更，银行便会直接书面通知供款人士。另外，供款人士亦要按时供款，否则银行随时会收回高息存款户口。

Mortgage-link的存款是否有存款保障？

现时政府会为银行存款提供保障，一旦银行倒闭，可获得高达50万的银行保障，不过此条款并不适用于Mortgage-link内的存款。

Mortgage-link有助供楼业主节省利息支出，不过并非每个按揭计划均有提供Mortgage-link，大家可以根据自己的财务状况，再比较不同银行的按揭利率及其他优惠再作比较。如想知道进一步mortgage-link详情，欢迎致电319-66688与按揭专员联络。