【旧楼按揭】蓝筹屋苑楼龄去到按揭临界点？仲借唔借到30年？

太古城、美孚新邨、黄埔花园这些香港耳熟能详的老牌屋苑，由于管理完善及位置相宜，屋苑楼价一直抗跌力强，成为楼市的蓝筹。然而随着时间流逝，这些在六、七十年代建成的屋苑已经有四、五十岁。从按揭角度，这些踏入中年的蓝筹屋苑要格外小心楼龄情况，经络按揭为大家拆解箇中原因。

在蓝筹屋苑当中，年纪较大的要数美孚新邨，个别已达50年以上；其次为太古城，个别已达46年；而沙田第一城部份期数也步入4旬。根据现时银行一般以「75减楼龄」计算最长的按揭还款年期，如果该屋苑楼龄已届45年以上便要格外小心，银行有机会未必批出30年的还款期。例如美孚新邨一期已到53年楼龄，根据官方计算方法，如想买入该期数单位，最长还款年期便只有21年。而美孚新邨七期入伙年份为1977年，楼龄则有45年，刚好做到30年最长还款期。

按揭还款期缩短，会导致供款压力大增，假设想买入一个700万、1968年入伙的美孚新邨单位，如果还款期有30年，要申请八成按揭，以H+1.3按揭计划(封顶息率2.5%)计算，每月还款只需$19,629。但如果最长还款期真的只有21年，每月供款便会增加$6,581至$26,210。除了每月供款改变，压力测试门槛也会更加难过，前者压力测试要求为$52,994，后者的压力测试要求为$62,531。

究竟有甚么方法可以把还款期延长？如果买家并非申请按揭保险，是申请六成以下的较低成数按揭，如果申请人财务背景质素良好，个别银行亦会考虑酌情处理申请，即如果楼宇已经到达50年楼龄，仍有机会批出高达30年的按揭还款期。

以上为一般银行处理情况，由于每间银行对旧楼按揭的处理方法并不相同，加上申请人的财务背景也会影响银行最终的按揭批核结果，申请前最好向大型按揭转介公司经络按揭谘询。