「究竟我要每月供几钱楼?」对于新手置业人士而言,按揭是非常烦恼的一环,究竟按揭的每月供款是如何计算出来?我是否能应付每月的还款额?其实每月按揭还款额受多项因素影响,包括楼价、首期、按揭成数、还款年期、利率、息口。经络按揭今次分享每月按揭供款额的影响因素,了解按揭的游戏规则,供楼自然更加轻松。
楼价是一项影响还款的重要因素,楼价愈高,在其他因素一样的情况下,每月还款额便会愈多。例如一个800万及600万的物业,同样为还款期30年及实际按息2%,前者每月供款为$26,613,会较楼价600万(每月供款$19,959)的物业为多。
越少的首期、即愈高的按揭成数,每月供款则愈多。例如同一间800万的物业,以九成按揭供款,每月供款为$28,449,但如果以六成按揭供款,每月供款为$14,224。因此如果拥有较多首期供楼,按揭成数较低,每月供款额自然更加轻松。按揭成数除了受首期影响,还受金管局及物业类型等因素左右,详情可参阅:买楼能借几多成?按揭成数懒人包(按保前后、财务状况、物业类型)」。
现时按揭最长还款期长达30年,如果按揭还款期愈长,每月供款额便会愈少。例如一个800万物业,还款期为30年的话,每月供款为$28,449,如果选择20年还款,每月供款便增加至$38,153。所以如果想减少每月供款,应选择较长的还款年期。不过还款年期会受多项因素影响,详情可参阅:按揭还款年期应选择30年?利息开支、压力测试、人龄、楼龄的考虑一文。
一个低息的按揭计划,有助减低每月供款。同样一个800万的物业供款30年及用九成按揭,使用H+1.3%(实际按息2.2%)的按揭计划,每月供款约为$26,613,会较+1.5%、(实际按息2.2%)每月供款$27,338的按揭计划为低。要选择一个最抵的按揭计划,可以联络专业的按揭转介公司,由按揭专员提供最适切方案。
按揭计划分为H按、P按或定息按揭计划,如果选择H按计划,会受银行同业拆息影响而升跌,如果拆息上升,该月供款便会上升;拆息下跌,该月供款便会下跌。P按则受银行最优惠利率影响,每月供款波动较少。如果想选择最稳定的每月供款方案,则可选择定息按揭计划。详情可参阅:定息按揭息率+还款年期+优势+悭得精明懒人包
除了以上种种,每月供款尚会受其他因素影响,例如申请按揭保险时,会否把每月供款放入按揭每月还款额等。如想知道自己的实际供款能力,除了可选用按揭计算机,输入相关资料以作评估,亦可直接与按揭专员联络,由对方度身订造提供最优惠的月供方案,助大家达成置业目标。