【按揭指南】估价高于成交价也会有问题？

银行估价是决定按揭最终批出贷款额的其中重要因素，大家都知道如果银行估价低，按揭贷款额会有阻滞，但原来估价高于成交价，按揭批核也有可能受影响。近月有不少物业成交均低于估价，在甚么差距下银行批核按揭才会有疑问？经络按揭一次过和大家拆解。

银行会根据物业质素、背景（是否凶宅、有僭建等）、屋苑管理、成交、市况等因素而决定单位的估价，如果物业质素好、背景干净没有任何僭建物、屋苑管理完善、成交充足、楼市向上的话，估价一般较好；反之估价会较为保守，甚至在最极端情况下，银行不会批出按揭。

如果物业估价比成交期低，即出现估凸价情况下，在合理范围内银行一般愿意以成交价批核按揭，但如果两者差异太大，银行便会以估价为基准批出按揭，申请人获批的贷款额便会比预期少一截，需要抬钱上会。例如成交价为800万，买家打算申请六成按揭，原本贷款额可达480万，但当银行估价只有700万，最终批出的贷款额便只有420万，相差60万。

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估价不足的情况会较易理解，但原来估凸价下，银行也会受到影响。如果估价比成交价高出超过一成，银行批核按揭时也会产生疑问，理论上业主就算急于套现，亦不会随便蚀让单位，银行会考虑是否涉及隐藏事故或其他争拗等，买家有需要补充更多资料。要成功申请按揭，由于每间银行的批核准则不一，买家可以向多间银行查询估价，找出估价合适的银行，增加批核的机会。买家亦可以向个别银行解释原因，合理情况下银行也会批出按揭。

虽然现时有不少网上估价服务，但可能与银行的正式估价有所出入，想找到合适银行安排按揭，可联络专业之按揭转介公司，一次过货比三家，申请按揭自然更加顺利。

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