锁息上限（俗称「封顶位」）是H按重要条款之一，但不少置业初哥申请H按计划时，不知道锁息上限的存在及用途，选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能保障供楼负担，压力测试也能过得更轻松。
事实上，2022年6月底，有中小型银行更率先上调拆息按揭（H按）锁息上限，由2.5厘增至2.725厘，属于近4年首次上调锁息上限。回顾 2018 年 9 月香港加息 0.125 厘前的一个月，当时亦有中小型银行先调升Ｈ按计划锁息上限，两天后所有银行跟随。此举可视为银行加 P（最优惠利率）前奏，相信由于美国不断加息，香港一个月银行同业拆息（HIBOR）已升至近一厘水平，而中小型银行存款基础较大型银行弱，为确保利润，上调 H 按息率是有必然需要，预期或有中小型银行跟随。
若以楼按借贷500万元计算，25年还款期计算，目前实际按息2.19厘的每个月供款为21,659元，当锁息上限进一步上调至2.725厘，供款上限将会进一步增加至23,002元，较现时每个月供款多出1,343元或6%。所以锁息上限的细节，其实一定要清楚了解，下文将详述之。
1. 锁息上限有甚么好处？
H按是根据银行同业拆息基准的按揭计划，「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短时间上升，H按供楼开支便急增，因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」，当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。
2. 锁息上限是否不变？
银行的锁息上限是以银行最优惠利率计算，如果银行调高最优惠利率，锁息上限也会上升。当拆息持续上升，银行也有机会调高最优惠利率。例如按揭计划是P-2.5%，该银行的最优惠利率为5%，实际封顶息率是便是5%-2.5%=2.5%。假设银行调高最优惠利率至5.25%，实际封顶息率是便是2.75%。
3. 压力测试与锁息上限有关？
不少置业人士以为使用H按供楼，是以拆息计算压力测试，其实是以锁息上限计算。例如按揭计划的实际封顶息率为2.725%，银行便以2.725%+3%进行压力测试。因此，如果A银行的按揭计划的实际封顶息率为2.5%，B银行为2.725%，其他按揭条款不变，压测门槛便出现5.5%及5.725%的分别。
4. 现在是低息环境，锁息上限不重要？
重要！除了上文提及锁息上限会影响压力测试，即使现时处于低息周期，实际按息远低于锁息上限，但长远而言，拆息仍有机会上升，由于最优惠利率通常比拆息走慢，在加息周期仍有助节省利息支出；过往亦曾出现遇上新股集资等情况会导致拆息突然抽高，因此选用一个锁息上限较低的H按计划仍是较有保障。
5. 现时锁息上限一般几多？
现时大部份银行的实际封顶利率仍然为2.5%，但部份银行会对较细借贷额的提供较保守的按揭计划，当中锁息上限会较高。个别银行又会对难申请按揭人士或特殊房屋类型（如居屋）或非住宅的按揭申请，提供较保守的锁息上限。
由于每间银行的按揭计划各有自己的锁息取态，贷款额及物业类型又会影响最终的锁息上限，加上选择一个适合的按揭计划，锁息上限只是其中一个考虑因素。银行按揭业务为了追赶业绩，相信短期内未会大幅调低现行提供的优惠如现金回赠、高息存款挂勾户口等。不过由于资金成本不断上升，一个月拆息有机会于第三季触及封顶位，银行将尽量避免拆息长期高于封顶位而出现「蚀本」情况，并「试水温」为未来加 P作准备。料银行加 P 前除了提升 H 按封顶位外，亦有可能提升 P 按优惠，甚至令 P 按实际息率比 H按封顶位略低，诱导客人选用 P 按，令银行资金成本在加息周期下变得较为稳定，是次主要受影响的人士为新造Ｈ按计划的客户，但料银行有机会于年内调升 P，届时将影响所有承造按揭之人士。
如各位对按揭有任何问题，欢迎致电3196-6688予经络按揭团队联络。
;){kind=link}
;){kind=link}