日前有报导指市场上银主盘数量有超过170个,为近10年最多。银主盘有增加趋势,令人不禁忧虑楼市是否已危机四伏,供楼人士如何避免坠入其中?打算入市者选择银主盘会否有利可图?笔者为大家逐一拆解。
银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,以抵销按揭债务。银主盘的成因主要是源于业主的个人财务状况出现问题,导致无能支付或拖欠按揭贷款。一般来说,若业主拖欠按揭贷款超过3至6个月,银行/承按人便有机会根据按揭贷款及《物业转易及财务条例》规定,委派执达吏收回单位。
近日银主盘数量增加,相信主要由于疫情持续影响部份人士生计,加上第五波疫情令楼市亦近乎「停摆」,银行/财务公司委托代理出售的银主盘因限聚措施令睇楼活动受阻,导致市场上积存了一定数量的银主盘。然而,根据金管局4月份最新数据所见,香港未偿还按揭贷款的拖欠比率分别为0.04%(超过3个月)及0.03%(超过6个月),属历史上的超低水平,反映大部份银行体系按揭人士的财务状况仍非常稳健,相信未来银主盘数量将会逐渐被消化及回落。
要避免跌入银主盘个案中,最重要是保持准时供款的良好习惯。事实上,即使现时楼市有回调的迹象,加上负资产个案上升,亦不代表银主盘个案必然增加。只要供款人仍有稳定工作,配合现时仍维持的超低息环境,在供得起楼的情况下,银行不会贸贸然没收其按揭贷款或物业。因此在置业时,尽量避免借得太尽,计算好自身的负担能力,并预留一笔资金作应急,确保自己在经济不稳的时候仍有资金供楼一段时间。
至于打算购入银主盘的准买家要留意,一般来说银主盘单位的叫价会略为低于市价,有时亦需要包括其他杂费,但最终购入价仍会视乎拍卖时的成交价作实。要知道该单位值不值得高追?建议买家事先到银行为心仪单位进行估价,更可事先仔细查册,了解物业及业主的过往记录,若物业有僭建物或结构性间隔改动、业主身份不明确,又或者缺失楼契,都有机会令按揭申请不获批核。此外,银主盘成交期一般只有1个月,建议买家申请按揭时预先准备好个人及入息资料给银行审批,如未能及时承造按揭保险,最高只可承造六成按揭,因此建议买家亦要有心理准备预留充足的首期。
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