美联储于日前宣布加息0.5厘,联邦基金利率由0.25至0. 5厘,提高至介乎0.75厘至1厘,加息决定及幅度合符市场预期。另一方面,局方亦宣布将于6月启动缩表,由每月缩减资产负债表475亿美元,至9月增加至每月950亿美元。虽然美联储于今年已加息两次达0.75厘,但香港银行仍未跟随加最优惠利率(P)。然而,美国「加息」及「收水」步伐会对香港息口及按揭市场造成什么影响呢?
本港短时间未有压力跟随美国加息(P)
现时美国通胀持续高企,3月消费物价指数(CPI)按年升8.5%,再创超过40年新高,加上疫情及外围局势紧张,引发的供应链樽颈及对全球经济造成不确定性,笔者相信未来美国加息及缩表行动仍会持续进行。而香港息口方面,笔者认为本港银根仍然充裕,即使银行体系结余由高峰多达4,575亿元逐步回落至现时约3,375亿元,但仍属于偏高水平,相信短时间内未有太大压力立即跟随美国加息(P)。参考上一轮加息周期,美国加息9次达2.25厘,香港才加息1次为0.125厘。料倘本港银行体系结余回落至1,000亿元以下水平,银行或有机会考虑跟随美国加息(P),因此相信是次美国加息短期内对本港楼市的影响不大。
次季末一个月HIBOR将挑战0.6厘水平
不过大家要留意,纵使港P未有变动,但与楼按相关的一个月银行同业拆息(HIBOR)则有机会上升,影响供楼支出增加。近月一个月HIBOR一直徘徊于0.2厘左右,使用H按计划的供楼人士只需以1.5厘左右利率作供款。然而今次美国加息幅度比上次更大,而且即将启动缩表,笔者料美元将会逐步增强,套息交易增,本港或将触及7.85的弱方兑换保证,令银行结余进一步下降,拆息亦将随之上升,预计次季末一个月HIBOR将挑战0.6厘至0.8厘水平,H按实际利率或会升至2.1厘。假设500万贷款额,年期30年,现时HIBOR约0.2厘,实际按息1.5厘,每月供款$17,256;如HIBOR升至0.6厘,实际按息升至1.9厘,每月供款增加$976(5.7%)至$18,232;如HIBOR升至0.8厘,实际按息升至2.1厘,每月供款增加$1,476(8.6%)至$18,732。
虽然使用H按人士因应拆息上升而导致供款增加,但H按实际息率相比P按(2.5厘)及定按计划(10年期为2.45厘)仍是最低。长远来看,料美国年内将继续加息,息口趋势必然向上,笔者建议有意置业人士要定期留意本港的息口走势,事前先仔细计算自身的供款负担能力以及评估中长线风险,拣选最合适的按揭计划。
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