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理财教室 / 按揭专栏

【按揭专栏】探讨首季负资产破百宗原因

2022.05.06

根据金管局最新数据显示,今年首季负资产个案录得104宗,未偿还贷款金额为6.1亿元,对比去年第四季录得21宗及1.26亿元,宗数及贷款金额按季分别增加近4倍,连升两个季度。现时经济不明朗,楼市有高位回落的迹象,未来负资产宗数趋势如何?

 

负资产因资不抵债导致而成

「负资产」指物业资产值低于其贷款值,当楼价有显著跌幅,使物业的市值低于未偿还按揭贷款,就会造成「资不抵债」,并跌入负资产行列。假设A君与B君于一年前各自购入一个800万元单位。A君承造9成按揭,贷款额为720万元,1年后剩余贷款额约为700万元,但单位估价下跌至690万元,贷款额大于物业价值,A君物业便成为负资产;而B君则承造6成按揭,贷款额为480万元, 1年后剩余贷款额约为470万元,即使单位估价同样下跌至690万元,但由于按揭贷款额仍远低于物业价值,B君则可避免成为负资产人士。

 

楼价大跌 负资产的风险相对愈高

从上述例子可见,按揭成数愈高,遇上楼价大跌时,所承受负资产的风险亦相对愈高。事实上,现时的负资产个案大多涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款,而使用这些按揭计划的人士,所承造之按揭成数亦较高。当楼价下跌时,他们首当其冲地受到影响。

 

 

此外,差估署最新公布数字反映,今年首季私人住宅售价指数已连跌两个季度,相信主要受第五波疫情及首季为传统楼市淡季的影响,使楼市气氛变得更为淡静。加上首季一手发展商延迟推盘部署,二手睇盘及交投亦同样回落,种种因素底下,使首季负资产个案有所增加。负资产个案虽有上升,但只占整体住宅按揭贷款宗数的0.05%以下,其占比仍算是相当少,宗数与2008年「金融海啸」时的10,949宗,或是2003年「沙士」的105,697宗,更是天渊之别。

 

未来负资产会否继续上升?笔者认为本港楼市抗跌能力相对强,即使近年受多种外围及疫情因素影响,楼价亦只见轻微回调。第二季楼市气氛开始回暖,一二手交投增多,楼市亦有望重拾上升动力,料未来负资产将逐渐回落。

 

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