美国年内连续加息两次,无疑加息周期经已启航,环球息口势必向上。虽然香港息口尚未有太大变化,但未来港息亦将跟随上升,现时不同银行提供的按揭计划看似相近,但实际上按揭条款及优惠各有千秋,要拣选最适合自己的按揭计划,以下几点需要细心衡量。
1. 留意H按息率及封顶位
现时普遍银行新造H按计划息率约为H+1.3厘,视乎贷款额、个人及物业条件或有轻微差异。不过,由于各银行的资金成本有所不同,加息临近时银行提供的按揭息率差距有可能扩大,届时要作出精明选择。除了留意H按计划的息率,另一个较容易忽略的条款是锁息上限(封顶位),有部份银行提供的H按计划不设锁息上限,但加息周期期间与H按相关的银行同业拆息有机会持续上升,没有锁息上限的保障,利息开支或会大幅增加。
2. H按一定最平?
拆息低企,现时H按的实际按息约只有1.5厘,比P按的2.5厘、或定息按揭10年期的2.45厘为低,因此超过9成半人选用H按计划。不过,在2018年加息周期期间,P按的选用比率曾一度超越H按成最多人选用的按揭计划,皆因当时有银行调高新造H按的封顶息率,加上一个月拆息已处于超过两厘的水平, H按比P按的封顶息率高出10点子,变相H按人士较P按供款更多。因此,有意置业者要时刻留意银行各种按揭计划的最新按揭息率,货比三家拣选最低息的按揭计划。
3. 现金回赠不一定越多越好
除了按揭息率外,较多人留意银行提供的现金回赠。现时普遍新造按揭的现金回赠约为1.4厘,转按亦可达到1.2厘左右水平,而部份银行更将现金回赠增加至1.6厘。不过,针无两头利,高现金回赠亦有机会附带一些条件,例如前言所说按揭计划不设锁息上限,或者不设高息存款挂勾户口(Mortgage Link)。另外根据金管局要求,现金回赠若超过贷款额1%,需将整笔现金回赠纳入按揭成数上限计算,即贷款额变相减少。因此如果是首期资金相对紧绌的买家,可能较适合要求银行只提供1%的现金回赠,方可「借到尽」上车。
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