首季楼市价量回稳,部份中小型银行为争取上半年的按揭业务,早于年初积极推出各项优惠吸客,根据经络按揭转介研究部及土地註册处最新资料显示,四月份中小型银行按揭市佔率连升2个月至31.7%,四大银行按揭市佔率则连跌2个月至68.3%。
近月银行按揭战再度升温,当中有大型银行将现金回赠加码至2.6%。根据经络按揭转介研究部资料显示,2.6%现金回赠是自2007年经络按揭有记录以来即逾16年的新高,而银行提供的现金回赠亦由2020年11月有记录的最低位0.8%,一直攀升至现时2.6%的记录新高。
上述2.6%的现金回赠一般只适用于选用按揭保险申请高成数按揭的客户,而相同的贷款额,没有选用按揭保险的客户,现金回赠最高只有2.5%。新手买家或会觉得,选用按揭保险似乎较为着数,事实上并非如此。
首先釐清银行计算现金回赠的方法。根据金管局指引,银行审批按揭时,1,000万元以下物业,按揭成数上限最高为6成,贷款额上限为500万元,而1,000万元或以上物业,按揭成数上限为5成。银行只会根据上述的按揭成数计算现金回赠,如买家透过按揭保险承造高成数按揭,银行则不会计算按揭保险公司担保的部份。
试举例说明,假设买家A购入一个楼价1,400万元的单位,毋须申请按揭保险并承造5成按揭,贷款额为700万元,现金回赠为2.5%,计算方法以整笔贷款额计算,即700万元x2.5%=17.5万元。
而买家B购入一个楼价1,000万元的单位,透过按揭保险承造7成按揭,贷款额同样为700万元,现金回赠为2.6%,虽然比买家A的2.5%多,但银行计算现金回赠的方法是以1,000万元的5成而非7成计算(不包括由按保公司担保的2成),即500万元x2.6%=13万元。
上述例子可见,相同贷款额,选用按保以及没有选用按保的现金回赠会有差异。按揭学问易学难精,为免计错数,建议可寻找专业大型按揭中介协助,以便在申请按揭的过程更为顺畅。
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