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本港变种病毒疫情爆发第五波,政府再度收紧一系列防疫措施,加上临近农历新年,市民对楼市观望气氛浓厚,睇楼量大减,发展商推盘部署亦转趋审慎。近日有报导指业主减价沽货个案增加,银行对部分大型屋苑的估值亦有所调整。
银行会根据物业的估值决定可批出的按揭贷款额,对买家而言,估价是申请按揭时的重要一环,估价过低,可批出的贷款额相应减少,首期预算便要增加;对银行而言,估价则是一项风险管理,因抵押物业溢价过高会增加影响银行体系的风险。
新手买家资金有限,申请按揭时最怕估不足价。去年楼市畅旺,有部分地区业主叫价更为进取,但银行估价没有追上市价,因此或会出现估价低于业主叫价的情况。其实,各银行选用不同的估价行,而各估价行衡量物业估值的准则不一,哪些因素会影响物业估价?
- 物业类型:估价不足大多发生于二手物业上,一手物业一般则以合约价批出贷款额。要注意若楼花买家选用建期付款,需要收楼前才申请按揭,如遇上经济环境或市况转差,楼价有显著下跌,银行或有机会下调物业估价。另外,一手公营房屋因有政府担保,一般亦不会出现估价不足的问题。
- 物业成交量:物业及附近物业的成交量是估价其中一项重要考虑,大型屋苑的交投量多,因此估价一般与市价差距不大。相反,单幢楼、唐楼、村屋以至二手居屋等物业,若交投稀疏,银行估价会相对较为保守。
- 物业质素:泛指物业的地段、楼龄、坐向楼层以及附近景观等,物业质素愈高,价值亦会愈高,而银行对其估值亦会提高。如单位质素参差,或遇上楼契及建筑上(如僭建)等问题,银行估价会偏向保守。
- 物业背景:物业或附近单位如曾经发生事故,银行会因考虑其未来转售能力,估价亦会有所影响。
下一节将讲解避免估价不足的方法。
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