【安心置业】一家三口想住康城峻滢2房 置业及按揭条数点计？

Jackson夫妇育有一个一岁女儿，本身属于租楼的他们为了小朋友有个安稳居所，决定找寻心仪的单位上车。Jackson睇中将军澳康城站的峻滢会所有个大型泳池非常适合与小朋友玩乐「放电」，加上屋苑入场费可以负担，便决定与妻子商量置业。究竟在买楼时有甚么开支需要预算，申请按揭又要考虑甚么？一齐看看他们的置业部署计划。

峻滢是将军澳康城站一个大型屋苑，单位间隔涵蓝2房至3房，其中峻滢1期共有６座，提供1,777伙单位；峻滢2期共有3座，提供872伙单位。屋苑设有大型私人会所，以泰国海滨度假屋为蓝本，其中泳池长达125米，是全港最长的私人住宅会所泳池，另外会所设有健身室、桑拿室、儿童游乐室及宠物会所等50项户内外多元化设施。置业人士除了直接视察单位，事前还可以做足功课，现时不少地产代理网页有提供屋苑影片、平面图作为初步的置业参考。

峻滢入场费最低的2房单位面积为498平方呎，放盘价为712万。Jackson夫妇现金储备约160万，在现时按揭保险下，七百多万的楼最多可借九成按揭，压力测试要求约为六万多。由于Jackson夫妇二人人月薪超过8万元，所以压力测试能够顺利过关。每月供楼开支方面，他们将申请H+1.3%、封顶息率为2.5%的按揭计划供楼，虽然现时H按的利率在加息环境下有所增加，但由于他们的按揭计划有锁息上限保障，因此现时实际按息仍是2.5%，把按揭保险的保费加借入内后，每月供款约为$29,871，Jackson夫妇计算后认为能够应付。即使日后银行跟随加息，Jackson估计每月将额外增加数百元利息开支，二人亦有能力负担。

计算过压力测试及每月供款后，Jackson夫妇要再评估一下置业开支。以该单位计算，首期只需要71.2万，但其实在首期之余，印花税开支也涉及20多万，加上7万多的地产代理费用、约1万元的律师费用，未计装修总成本约为106万。因此二人尚有数十万的装修储备。

Jackson与经纪视察完单位后，认为装修费会比预算为低，「其实我见个单位装修仲好新，而且风格好适合我哋，应该轻轻装修买傢俬就得，如果有现金剩，可以放入去Mortgage-link。」Mortgage-link是指大部份按揭计划均会提供的高息活期存款计划，息率与按揭利率一致，最高金额为按揭剩余贷款额的一半。他们选择的按揭计划利率为2.5%，所以Mortgage-link的利率也是2.5%。把多余资金放入去，便能对沖部份按揭利息开支。

现时银行为吸引买家申请按揭，会提供高达1.6%至1.7%的现金回赠，而Jackson的现金回赠可取得1.6%，已经获得$68,352现金回赠，已经能覆盖地产代理的佣金费用。金管局对提供住宅按揭贷款的财务机构有清晰指引，若银行向借贷人提供的现金回赠超过贷款额的1%，银行在审批按揭时，须将整笔回赠金额计算在贷款额内。根据以上例子，原有贷款额为$6,408,000，在现金回赠的影响下，买家实际能借取的贷款额递减至$6,339,648，按揭成数由九成下降至89%。在物业完成后，银行便会发送现金回赠给买家，置业人士要留意先预留后备资金。

以上个案只供参考，每个置业计划各有不同，大家上车前不妨先向专业人士谘询意见，买楼路上自然更加畅通。