【选择困难】加息期下申请居屋按揭 应该用H按还是P按？

抽到奖买居屋的人有福了！由2022年11月开始，房委会放宽居屋的的按揭计划，既可选用原有的P按，亦可选择H按。如果大家有幸抽中新居屋或俗称「白居二」白表居屋第二市场计划，在加息期下，Ｈ按与P按的优惠差距收窄，究竟应该选择H按还是P按？经络按揭一次过为大家拆解。

P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。市场上有4个「P」，每间银行的P各有不同。

H按的H是指「银行同业拆息」，是银行之间互相拆借资金时收取的利息。H按便是以银行同业拆息作为基准的按揭计划，一般会以1个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率，如H+1.3%。银行同业拆息较为波动，如果拆息短时间上升，H按供楼开支便急增，因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」（或称「封顶位」），当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。

在过往低息环境下，由于H按的实际按息远低于P按，所以九成以上的买家均会选用H按计划供楼。惟当时未补价居屋买家申靖按揭只能用Ｐ按。今年11月，房委会终放宽未补地价居屋买家使用H按，但现时处于加息周期，大家又应该选用H按还是P按呢？

新居屋2022年的准买家预计第四季拣楼，其中部份新居屋（北角骥华苑、启德启欣苑、马头角冠山苑、观塘安秀苑、将军澳昭明苑于2024年才收楼，此类买家届时才申请按揭，但如果选择了东涌裕雅苑或沙田愉德苑的话，由于东涌裕雅苑会成为现楼出售，而沙田愉德苑的预计关键日期则为2023年5月31日，将会于近月申请按揭，便要紧贴最近的按揭计划优惠。现时银行的H按计划可低至全期H+1.3%、封顶息率P-2.5%（P为5.125%），在现时拆息高企下实际按息低至2.875%。P按方面，暂时最优惠的利率为P-2.5%，实际按息同样约为低至2.875%。由于现时H按与P按的实际按息相同，而前者在减息周期会比P按优惠，所以选择H按会较抵。

如果买家抽中「白居二」，情况会较不一样，现时P按计划的实际按息约为2.975%，而二手居屋的H按计划，实际按息约为3.125%。所以白居二的买家则选择P按会较为优胜。假设白居二买家打算买入600万的何文田冠德苑单位，以九成按揭、还款期25年计算，假设期间利率不变，使用P按的全期利息为$2,261,175，而选用H按的全期利息则为$2,387,961，Ｐ按会比Ｈ按便宜$126,786。

(以楼价600万、九成按揭及还款期25年计算)

*以上资料只供参考

按揭比较除了要着重实际按息，申请按揭亦需要比较现金回赠优惠及附带条款，现时即使属于资助房屋，只要符合指定绿评资格，便能获得额外绿色按揭现金回赠。另外，居屋按揭亦有提供mortgage-link，能提供高达剩余贷款额一半、与按揭利率一致的活期存款户口，在加息环境下可以抵销部份利息支出。如想知道详情，欢迎致电319-66688与经络按揭联繫。