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压力测试是申请按揭中重要一环,如果未能「达标」,申请按揭会随时触礁!最近有中小型银行上调封顶息率至实际按息2.725%及2.6%,除了对每月供款构成影响,压力测试也会较难过关,想知箇中原因?经络按揭一次过和大家拆解。
压力测试的息率如何计算?
金管局要求申请按揭人士要进行的压力测试,是指在现行按揭利率下增加利率3%,每月供款不得高于入息60%。如果选用H按计划,银行一般会以其封顶息率再加3%计算压力测试,例如H按计划的封顶息率实际按息为P-2.5%=2.5%,银行便会以2.5%加3%、即5.5%的利率而计算。如果银行调高封顶息率,例如升至2.7%,压力测试的要求便会变成2.7%加3%、即5.7%。现时大部份银行的H按计划封顶实际按息一般为2.5%,但由于近日有个别银行已调升封顶息率,要申请按揭的人士便要注意压力测试的变化。
压力测试相距有多大?
如果借贷500万,在2.5%的封顶息率下,压力测试要求为约4.7万,如果选用封顶息率为2.6%的H按计划,即压力测试要达5.6%,借取500万的贷款额的压测要求会增加$524至$47,840,如果选用封顶息率2.725%的按揭计划,压测要求会增加$237至$48,499。如果贷款额愈大,比较会愈明显,以下图表显示三者的差距:
实际封顶息率 | 2.5% | 增加金额 | 2.6% | 增加金额 | 2.725% |
压力测试下利率 | 5.5% | 5.6% | 2.725% | ||
100万 | $9,463 | $105 | $9,568 | $237 | $9,700 |
200万 | $18,926 | $210 | $19,136 | $474 | $19,400 |
300万 | $28,389 | $315 | $28,704 | $710 | $29,099 |
400万 | $37,853 | $419 | $38,272 | $946 | $38,799 |
500万 | $47,316 | $524 | $47,840 | $1,183 | $48,499 |
600万 | $56,779 | $629 | $57,408 | $1,420 | $58,199 |
700万 | $66,242 | $734 | $66,976 | $1,656 | $67,898 |
800万 | $75,705 | $839 | $76,544 | $1,893 | $77,598 |
900万 | $85,168 | $944 | $86,112 | $2,130 | $87,298 |
现时银行调升封顶息率但未有更改最优惠利率,主要受影响的人士为新造H按计划的客户,现时不少银行的封顶息率仍是2.5%,有意置业人士不妨捉紧按揭优惠的尾巴,尽快锁紧心水的按揭计划。长远而言,如果银行于年内调升最优惠利讯,届时将会影响所有承造按揭的人士,经络按揭会时刻紧贴相关的资讯。