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理财教室 / 按揭教学

【包租公/婆注意】买楼收租小心按揭伏位 业主签租约前后不可不知6大细节

2022.06.09

业主要安心放租,除了避开租霸问题,更重要是清楚放租的基本知识,买楼收租自然更加顺利。究竟签租约后是否需要通知政府部门?管理费、地租、差饷应由哪一方负责?放租物业申请按揭有甚么要注意?如果忽略这些问题,不但随时招致财务损失,甚至引起法律争拗!为了让大家做过精明的业主,经络按揭一次过和大家分享经常被人忽略的6大放租细节。

1. 按揭保险不能放租


现时按揭保险能够为置业人士以高成数按揭上车,1,000万以下物业可承造高达九成按揭,1,000万至1,125万物业可承造八至九成按揭(贷款上限900万),但规定物业必须为自住才能申请。如果单位属于放租性质,按揭成数最高只是五成。以一个 1,000万物业为例,最高只能借取500万,需要有500万首期才能申请。不要「偷鸡」欺骗银行私自把单位出租,一旦被银行揭发,业主随时被「call loan」,被追讨按揭成数中间的差额。

 

2. 杂费开支要分清


物业涉及不少事项,例如管理费、差饷、地租等,虽然没有明文规定由业主或租客负担,但根据惯例一般而言业主负责相关费用。即使租客负责地租或差饷,如果租客欠交,业主亦有责任要先缴交欠款,之后才在双方订立的条款向租客追讨损失,例如在租客缴付的按金中扣除。至于生活开支如电费、水费及煤气费一般由租客支付,相关户口亦由业主名称转为租客名称。

 

3. 租约写明傢俬电器及免租期
 

业主与租客保持良好的沟通有助釐清权责,现时新盘附送不少名贵电器,业主放租时应把单位内现有的傢俬电器详细在租约内写明,并尽量拍照纪录,避免交吉时出现争拗。另外,不少业主为了方便租客搬迁会提供免租期,一般为数日至1星期,有关条文亦应在租约内列明。

 

4. 业主需要提供租金收据
 

法例规定当租客交租后,业主需要提供租金收据,列明所收租金款项、业主姓名、地址、交付租金的租期及交租的日期。此举亦让双方有充足证明,以免日后出现金钱争拗,即使在法庭上亦有证据支持。



5. 租约要打釐印
 

业主租客双方签订租约后,必须在30天内向税务局印花税署加盖印花(俗称打釐印),费用介乎年租的0.25%至1%,一般由业主及租客平均分摊。租约经打釐印后代表具备法定效力,除了有助解决日后租务纠纷,对于业主日后申请按揭,如想把租金计进收入,有打釐印的租约中,租金收入可用七折计算,没打釐印的租约则只能当六折计算在内。

 

6. 通知差饷物业估价署


业主把物业放租后需要通知差饷物业估价署,在租贷协议订立1个月内,提交表格「CR109」,并透过网上、亲自递交或邮寄至该署。「CR109」可在网上下载或在差估署或民政事务处索取,如果超过1个月仍未提交需要支付$310。

填写CR109需要输入以下资料:

个人资料

1. 个人名义 / 公司名义填写表格

2. 中英文姓名、身份证号码或护照号码

3. 电话号码

4. 通讯地址

住宅资料

1. 住所地址

2. 列明租赁的地方是否包括车位、天台或其他部份

租赁细节

1. 租赁双方身份

2. 租赁协议订立日期

3. 租赁协议种类

4. 租赁期

5. 租金

6. 免租期

7. 差饷、地租、管理费

8. 傢具及家庭电器安排及金额

租客资料

1. 姓名

2. 通讯地址


小贴士:提醒租客可享有扣税优惠

由2022/23年开始,租客只要符合指定要求,可享有高达10万扣税优惠。详情可浏览以下2个网址以获取更多资讯:

租客可享上限10万扣税额!哪些情况不合资格

租客福音!住宅租金开支扣税攻略

业主放租前只要做好准备,与租客保持良好沟通,业主自然能稳袋收入,租客又能安心使用单位生活。不过,放租物业的按揭成数较为严谨,入息比率亦有不同,如对相关按揭有任何疑问,欢迎随时与我们联络。

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