银行批核按揭申请,除了会考虑申请人的财务状况,还会把物业的估值考虑在内,才批出按揭的贷款额,「估价不足」是指银行对物业的估价低于成交价。为甚么出现估价不足?有甚么方法可以应对?经络按揭为大家拆解一下。
银行估价的计算方程式
现时住宅市场较常採用「市场法」进行一般估价,当估价行当收到银行要求为物业进行估价时,会先进行基本单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、单位附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值,作出初步估价。除此以外,估价行要视乎物业种类质素,个别进行实地视察及拍照,留意是否有经非法改动与图则不符或潜在僭建物等,并与当区相邻的楼层楼价作出比对,分析单位的成交纪录,并根据市况调节出估价银码,作为按揭批核根据。
估价不足的原因
如果物业遇上以下情况,便会容易出现估价不足:
因素1:市况欠佳
楼市及经济数据表现佳,银行的估价一般较为进取,但当市况逆转,银行基于风险考虑,估价会较为保守。2008年金融海啸百业萧条,银行把估价大幅降低,甚至不作估价。
因素2:业主叫价过份进取
市况下调会出现估价不足问题,但当楼市回升时,业主开价过度进取,银行估价亦难以跟上。准买家买入单位前可先向按揭转介公司查询估价,如果结果未能估足价,可用此理由向业主还价,服取最理想的成交价。
因素3:物业类型
另类物业的估价会较落后于私人屋苑,例如唐楼楼龄一般达30年以上,加上欠缺电梯,环境较为混杂,加上市场成交较少唐楼经常出现消防问题,估价一般比普通屋苑为低。村屋同样因为成交量低及物业质素欠佳,加上路权混乱,银行估价同样较为谨慎。另外,凶宅不受买家欢迎,同样令估价大打折扣,属于近期发生的自杀或命案对估价影响最大,发生时间愈久估价影响相对较微。单幢楼同样由于成交较疏,估价亦未必能贴紧业主的开价。
因素4:物业质素
如果单位质素欠佳,例如出现僭建等情况,或者楼契出现问题,银行的估价可能较为保守,所以买入单位前应先进行查册,了解单位的买家身份及业权,并查核有否根据《建筑物条例》规定发出的指令, 查看有关指令是否已经解除。如果担心单位被改动,可向专业人士求助。
如何解决估价不足问题?
找不同银行估价:基于每间银行委託不同的估价行进行估价,而最终估价会直接影响按揭贷款额,经络按揭会为按揭申请人比较不同银行估价及从中协调,让申请人获得最好的估价。
预先批核:打算置业人士如担心估价遇上挑战,可以正式买入单位前,先向按揭专员进行估价,或者申请预先批核,置业便会更加安心。
要在申请按揭时避免估价不足,可向按揭转介公司代劳向多间银行比较。经络按揭转介为物业提供免费估价服务,如果对物业有任何估价或其他按揭疑问,欢迎与按揭专员联繫。