首次买楼的陈先生,经过1年时间睇楼后,终于看到一个心仪物业。睇楼时业主也在现场,陈先生与业主言谈甚欢,最后业主愿意减价30万元买给陈先生。陈先生极为高兴,但当时未有带支票在身,于是口头上成交物业,并相约业主明天签临时合约后,再付细订。岂料到之后第二天,业主竟然称单位已卖了给第二个买家,并已签下临时合约。陈先生十分气忿,因为大家已作出了交易的口头承诺,认为业主悔约,所以要求业主赔订。大家认为上述个案之中,业主是否需要赔偿订金?答案是: 不需要。
口头协议不适用于物业买卖
事实上,所有楼宇买卖合约,无论是临时买卖合约或是正式买卖合约,都必需以书面订立,白纸黑色写下双方的所有交易条款,不接受口头协议。而在临时买卖合约中,一般会有这项条款:「本合约取代三方过往所有谈判、声称、理解及协议」或是类似的条款,这便意味之前所有的承诺亦会一笔勾销。所以上述个案中,业主并不构成悔约,无需向陈先生赔订。
在买卖过程,买卖双方除了就成交价商讨之外,很多时会附带一些其他细节,例如单位出现渗水,业主承诺会负责后再交楼,或是买家十分喜欢单位的装修及傢俬,业主称会附送单位内的家电,大家在签临约时,也要把这些细节一併写入,否则业主反口,没有修补漏水或是留下傢俬装修,新业主也无从追究。
新楼回赠要有书面承诺
除了买卖二手楼之外,大家买一手新楼时,有不少代理都会以佣金回赠吸引买家。虽然这做法在行内甚为普遍,但也记谨要有白纸黑字的书面承诺。
一手住宅物业销售监管局表示,由卖方(即发展商)提供的折扣、赠品,或任何财务优惠或利益,必须在价单列出。任何第三者承诺向你提供的优惠,包括地产代理自愿私下向客户提供的任何礼品或现金回赠,并不属条例监管范围。为免争拗,宜要求该第三者以书面向你作出有关承诺。因为在没有书面证据的情况下,难以证明该第三者曾作出有关承诺或违背有关承诺。
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