【H按vsP按vs定按】美国加息期杀到，我需要转按吗？

美国加息杀到埋身！随着当地通胀高企，5月消费物价指数创超过40年新高，加上疫情及外围局势紧张，美国透过加息去抑压高通胀是势在必行。美联储议息今日会议结束，宣布加息0.75厘，联邦基金利率由0.75厘至1厘，提升至介乎1.5厘至1.75厘。是次为1994年即28年来最大加幅，并且年内已连续3次加息，共增加1.5厘。对于加息时代开始，现时香港银行暂时处于按兵不动状态，维持现有最优惠利率不变。但作为供楼人士，是否应该提早部署，转按去其他按揭计划？

现时大部份H按产品与一个月同业拆息挂勾，但通常同时设有锁息上限（俗称「封顶位」），现时锁息上限的利率一般为P减一定息率，例如P-2.5%，实际息率为2.5%，息率一般与P按相同，只要最优惠利率P没有增加，即使拆息再度抽升，供楼息率也只是2.5%，所以H按的供楼息率不会比P按为多。

市场有个别银行有一些没有锁息上限的H按计划，使用此种按揭计划供楼的人士便要小心，一旦拆息突然急升，在没有锁息上限的保障下，有机会要捱贵息。此类人士可考虑转用其他按揭计划，另外早前使用发展商一按高成数付款办法，优惠期过后亦可以考虑。

现时定息按揭息率介乎2.45%至2.75%，对比现时拆息为0.2%以下，定息按揭的供款开支仍然较大。不过，当正式踏入加息周期，拆息抽高及到达锁息上限，使用定息按揭有机会更为可取。现时一般按揭计划为H+1.3%(封顶息率2.5%)，例如当拆息升至1.2%，实际按息触及封顶息率时，供楼人士便可考虑选择定息按揭。

以500万贷款额，还款期30年计算作为例子，如果选用H按计划H+1.3%(封顶息率2.5%)，以6月16日拆息0.58%计算，实际按息为1.88%，每月供款为$18,183，相对于定息按揭每月供款$19,704，便宜$1,521。然而，当拆息升上1.8%，到达封顶息率2.5%时，每月供款升至$19,756，便会较现时定息按揭昂贵。

不过以上只是非常概括的例子，定息恆常化后，每月都有出新定价，在加息周期究竟是否应该转按，需要考虑多项因素，包括个人财务状况、还款年期、银行届时的按揭计划选择等。如有转按需要，可以与经络按揭的按揭专员联络，由我们为你分析最适合的转按方案。