香港二手居屋採用不同楼则设计，计有康和式、和谐式、新十字型等，究竟有甚么分别？本文介绍居屋各项设计特色及选择二手居屋的注意事项。
精选摘要(AI Summary)
居屋的「标准设计类型」是房屋委员会为提高建筑效率、控制成本及配合不同地盘条件而採用的楼宇及平面布局分类。常见类型包括康和一型、和谐式、新十字型、新和谐一型、新长型、相连长型、Y型及双塔式等。设计类型只反映大厦的基本布局，实际单位面积、房间数目、窗户方向及间隔，仍要以个别屋苑的官方图则为准。
香港居屋楼则设计
房委会官方网站列出的标准型大厦样本平面图，涵盖康和一型、和谐一至三型、新十字型、长型、小单位、Y型及双塔式等。房委会亦提醒，官方图则只供参考，个别楼层或单位的图则可能存在差异。
需要留意的是，这些名称不一定只用于居屋。部分标准楼宇设计亦曾应用于公共屋邨，因此买楼时不能只凭「大厦类型」推断单位质素或实用面积。
康和式：市场最常谈论的居屋设计
康和式的基本特色
「康和式」是市场上常见的居屋楼宇设计称唿，英文一般称为 Concord Block。它在1990年代至2000年代初的居屋市场较常见，设计取向通常被形容为较接近私人住宅，单位以两房及三房为主，间隔相对完整。
常见市场特徵包括：
• 每层约有六至八个单位，但个别款式及屋苑可能不同；
• 两房、三房单位比例较高；
• 部分三房单位设有两个洗手间，甚至包括主人套厕；
• 厨房、客饭厅及睡房位置较有明确分区；
• 部分单位设有固定房间间隔，不用完全依靠买家自行改建；
• 相比部分高密度设计，市场普遍认为其居住感较接近同期私人住宅。
康和一型、康和二型及单向设计康和型
大众通常将康和式再分为康和一型、康和二型及单向设计康和型：
• 康和一型： 多呈十字形布局，每层常见约八个单位，沙田愉翠苑及天水围天富苑是常被提及的例子。
• 康和二型： 多呈长型布局，每层常见约六个单位，元朗凤庭苑是常见例子。
• 单向设计康和型： 按噪音来源及单位用途安排室内外位置，蓝田鲤安苑是市场上常见的例子。
上述只是常见归类，不能取代个别单位的实测及图则。即使同一屋苑属于康和式，不同座向、楼层及单位位置仍可令採光、噪音、景观及通风大不相同。
康和式代表屋苑：愉翠苑、东旭苑、鲤安苑
和谐式：与新和谐式有甚么分别？
和谐式是房委会在1990年代常见的标准化设计系列，官方分类包括和谐一型、和谐二型、和谐三型及和谐乡村式。和谐系列的款式较多，不能把所有和谐式单位视为同一种间隔。
市场上对部分和谐式单位的印象是：
• 楼宇可容纳较多单位，设计较着重土地及建筑效率；
• 不同款式的单位数量、深度、窗向及走廊布局可有明显差异；
• 部分早期单位的房间间隔弹性较高，买家可能需要按需要规划睡房或储物位置；
• 实际居住感很受座向、楼层、相邻大厦及单位位置影响。
「新和谐一型」则是另一项官方标准分类，并不等于所有和谐式单位的简单翻新版本。买家应以相关屋苑的出售资料、平面图及实地视察作判断。
和谐式代表屋苑：唐明苑、锦丰苑、嘉盛苑
新十字型、长型及Y型：先看大厦布局，再看单位位置
新十字型
新十字型沿用十字形楼宇布局的概念，通常可把单位分布于不同翼位。其优点可能包括较多外墙面及不同朝向选择，但缺点是同一座内不同翼位的景观、日照、噪音及通风条件可以差异很大。
新十字型的主要特色
大厦平面大致呈十字形；
一般设有较长的公共走廊；
每层可容纳较多单位，常见说法是约一梯十伙；
单位通常包括两房及三房户型；
不同翼位的单位，景观、通风、噪音及日照可能有明显差异；
设计重点较着重善用地积及增加单位数量。
例如锦英苑便是市场上常被提及的新十字型居屋，相关楼层布局包括约4个两房单位及6个三房单位。不过，实际单位数量及间隔仍要以个别屋苑、座数及楼层图则为准。
代表屋苑:锦英苑、颂明苑、东涛苑AB座
Y型
Y型大厦一般由中央核心位置向三个方向伸出住宅翼，形成Y字形布局。常见特色包括：
- 三个翼位朝向不同方向；
单位分布于不同翼位；
每个翼位的景观、通风及日照条件可能不同；
部分单位属翼位或端位，窗户数量及景观或较开扬；
中央位置通常设有升降机大堂、楼梯及公共设施。
由于Y型只是大厦外形及布局分类，实际室内间隔仍会因款式、屋苑、座数及单位位置而不同。
代表屋苑：德雅苑（大埔）、兆邦苑（屯门）
居屋标准设计类型的优点与限制
主要优点
1 容易初步比较：买家可以先用楼宇类型了解大厦的大致布局。
2 有助筛选屋苑：如果偏好两房、三房、较少户或特定方向，可先作初步筛选。
3 方便研究装修：大致了解走廊、厨房、厕所及睡房位置后，较容易估算装修工程。
4 协助比较居住感：相同屋苑内，不同设计类型可能影响走廊长度、户数及私隐程度。
不能单靠设计类型判断的事项
• 实用面积及窗户面积；
• 单位是否有主人套厕；
• 墙身是否可以改动；
• 单位是否属于凶宅、事故单位或曾有渗水问题；
• 楼宇维修状况及管理费；
• 景观、噪音及日照；
• 银行估价及按揭成数。
买二手居屋：设计类型以外的6大检查清单
1. 索取实际单位图则
不要只看网上文章或代理口中的「康和则」、「十字则」或「靓则」。应索取该座、该层及该单位的实际图则，核对房间、厨厕、窗户、露台或工作平台位置。
2. 分清实用面积、建筑面积及代理标示
不同年代的居屋资料标示方式可能不同。比较价格时，应先确认面积口径，并以正式文件及可核实资料为准，避免把不同口径直接比较。
3. 查看是否有改建或僭建风险
康和式及其他早期居屋常见装修年期较长。验楼时应留意墙身拆改、厨厕改动、窗户改装、外墙或工作平台工程，以及相关工程是否获批准。
4. 了解转让限制及补价安排
居屋属资助出售房屋，转让、出租及在公开市场出售可能涉及居屋第二市场、房委会规定、补价或按揭安排。购买前应查核单位的房屋署纪录及律师意见。
5. 先做按揭预先评估
楼宇设计本身通常不是银行批核按揭的唯一因素。银行会同时考虑：
• 申请人的收入、负债及信贷纪录
• 单位估价
• 楼龄
• 居屋转让状态
因此，即使是市场评价较好的康和式单位，也不代表一定可以取得理想按揭成数或利率。准买家可谘询经络按揭意见作初步比较。
6. 实地观察不同时段
建议至少在日间及晚上观察单位，留意道路噪音、邻近学校或球场活动、升降机声、垃圾房位置、日照及通风。设计类型只能提供起点，不能取代现场判断。
居屋设计类型与按揭：常见问题
康和式居屋是否一定较容易做按揭？
不一定。康和式只是楼宇设计分类，银行仍会按申请人财务状况、物业估价、楼龄、转让限制及银行自身政策审批。较受市场欢迎的间隔，可能有助流通性，但不等于必然获得较高按揭成数。
和谐式居屋是否一定比康和式差？
不一定。两者设计取向不同，实际居住质素取决于单位面积、座向、景观、噪音、通风、装修状况及管理维修。部分和谐式单位可能有较合适的景观或价格，不能只按名称下结论。
「康和则」是否代表三房两厕？
不是。市场常把部分康和式三房单位与两个洗手间联繫起来，但康和式有不同款式，并非每个单位都是三房两厕。必须查看实际平面图及出售文件。
买居屋时应先看设计类型还是按揭？
理想做法是同步进行：先用设计类型筛选合适屋苑，再在落订前完成按揭预先评估及估价风险检查。若只看楼则而忽略按揭能力，日后可能因估价不足或转让条件而需要补充更多首期资金。
设计类型是起点，实际图则才是关键
居屋标准设计类型有助买家快速理解大厦布局，亦方便比较康和式、和谐式、新十字型、及其他楼宇类型。不过，设计名称只是分类标籤，不能直接代表单位一定较大、较好或较容易承造按揭。
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