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「负资产」与「银主盘」的关系

2018.11.01

大家最近若有留意地产新闻,都不难感觉到楼市正在降温,因为基本上每天都可以看到二手估价不足、成交额下跌、银主盘及负资产趋增的消息,而最近几个一手楼盘的销情亦未见以往般群情汹涌。楼市负面消息不绝于耳,最近笔者收到不少查询,问及在楼价下行的情况下,会否导致负资产及银主盘增加,现在试着与大家一起探讨。

首先,究竟何为负资产?什么是银主盘呢?简单来说,负资产即是未偿还的本金价值高于资产的市值。假设业主当时楼价500万,承造八成按揭,借贷额即是400万,两年后尚余贷款380万,但其后楼市下滑,楼价下跌三成至350万,那业主便「资不抵债」,成为负资产人士。而银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款,而遭承按人循法律途径收回物业,将其拍卖或放售,以抵销按揭债务。

很多人亦会误以为,当楼市转弱时,便会出现很多负资产人士,继而银主盘个案将会攀升,其实两者没有必然的关系。即使成为负资产人士,只要你仍有工作,并且有能力供款,那物业就不会成为银主盘。事实上,1997年金融风暴,楼价曾一年间下跌五成,而当时即使负资产人士大增,大部份业主都选择咬紧牙关渡过,银主盘未见大幅上升。可惜其后不断有公司裁员、倒闭,失业率大增至8.8%,至2003年负资产人士曾一度超过十万宗,即每五个供楼人士便有一个属负资产,失业人士未能供款以致被债权人收回物业拍卖,令银主盘数量突破逾万个。

受惠于近年楼价不断升值,加上息口持续低企,负资产自2017年首季起,一直保持零宗的个案。即使现时楼市转弱,去年有报导指出香港逾六成的业主已将物业供满,相信按揭贷款额尚余一半或以下的人士亦为数不少,因此即使短暂的楼价下跌亦难以影响此类人士。惟近年兴起选用发展商提供的高成数按揭,此类按揭瞄准准买家首期不足、市场刚性需求大、按揭计划不受金管局监管等利好条件,吸引不少一手买家选择此类型计划入市。不过,当业主按揭成数越高,楼价下跌时成为负资产的机会亦会越大。而选用这些高成数按揭计划的人士未必通过金管局要求的三厘压力测试,负担能力成疑,因此如遇上加息及楼价下跌两大不利因素时,供款压力随之增加,甚至有可能供不起而成为银主盘。

笔者预料,未来半年楼价仍会处于横行状态,若经济不明朗因素加剧,有可能率先影响部份承造高成数按揭的买家,令未来负资产及银主盘数量增加。

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