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H+0.7%真的比H+1.24%供款便宜?

2018.07.18

大家若有留意楼按新闻,相信对「转按」一词绝对不会感到陌生,「转按」即是将现有贷款余额转到新的贷款计划,主要是希望可以减少利息开支。根据经络按揭转介研究部数据显示,去年的转按宗数是继2010年后的第二高位,达到35,646宗;其转按金额更高达1,262亿元,创出历史新纪录。回顾过去,2010年及2017年均为转按的高峰期,皆因两年的按揭计划均十分优惠,缔造了转按的诱因。特别在2010年的时候,普遍拆息按揭计划的利率只需H+0.7%,相比现时市面上普遍的拆息按揭计划利率H+1.24%更低。因此有人认为,若当年置业的人士,现时已享有最「抵」的拆息按揭计划,所以无需转按。事实上,其实即使转按后计划的利率比以往高,但计一计数,其实仍然有可能「有利可图」,以下分几点说明之。

  • 同业拆息高企,封顶位不同

假设有业主于2010年承造按揭,当时按揭计划的利率为H+0.7%,对比现时的拆息按揭计划,字面上已有超过半厘的息差。不过,由于近期一个月银行同业拆息持续高企于1.5%以上的水平,即使使用H+0.7%的拆息按揭计划,亦已达到封顶位水平。现时大多银行的封顶位设于2.15%,即如实际按息超过封顶位,亦只需以封顶位息率2.15%供款。不过,以往按揭计划的封顶位水平或与现时不同,多数设于2.25%或以上。因此,以现时的同业拆息来说,H+0.7%的实际供款或比H+1.24%按揭计划更高。

  • 高息存款挂勾计划

现时大部份银行提供的按揭计划,都会附设高息存款挂勾计划户口,若业主将手头上的资金存放于该户口内,便能得到与按揭利率相同的利息收入,上限多为贷款额的一半。不过,以往此类的存款挂勾户口并未普及,因此新按揭计划可最多为业主节省一半的利息开支,成为转按的一大卖点。

  • 现金回赠加码

银行按揭竞争相当激烈,优惠亦不断提高。以往银行的现金回赠大约只有1%,而现时普遍的按揭现金回赠已加码至1.7%、甚至1.95%。举例贷款额尚余300万,转按最多可得到现金回赠5.85万,扣除手续费、律师费等,仍有数万元的回赠收入,相等于数个月的供款。

  • 重新审视按揭计划,套现再投资

业主转按时,除了可得到新按揭计划的优惠外,还可重新部署适合自己的按揭计划,例如减低按揭成数、移除担保人等,更可套现作其他财务计划,灵活调配资金再作投资。

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