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新手按揭

80万首期可以买到800万的楼 月入6万买到900万的楼 

2019.10.16



10月16日公布的施政报告中提到800万以下的楼可以做到九成按揭,1000万以下的楼可以做到8成按揭,其实政府主要是透过按揭保险中的四个修订来达到这个效果。让我们一起研究一下新制度下首期要求和这四个修订的内容:





新制度下按揭需要的金额大幅降低,特别是600万 - 1000万的住宅物业。例如800万的物业以前首期要求是四成,即是320万,现在降低至一成的80万。如果年青夫妇每个月可以储3万元,储首期连印花税的时间由近10年多大大减短到3年。

 

第一个修订:八成按揭保险的合资格物业价格上限为1,000万港元

以往可以申请八成按揭保险的物业资格上限为600万,现在提升至1000万。

 

第二个修订:适用于首次置业人士的九成按揭保险的合资格物业价格上限为800万港元

以往可以申请九成按揭保险资格为物业上限400万及首置人士,现在要求放宽至800万, 首次置业人士的定义为所有抵押人于申请按揭时并未持有任何香港住宅物业。此外, 首次置业人士如果不是申请九成按揭,而是申请八成或以下的按揭,物业价值上限更放宽至900万。

 

第三个修订:欲以高于修订前的物业价格上限(即八成按揭保险下的600万港元及九成按揭保险下的400万港元)叙造按揭贷款,须缴交额外15%的保险费用,保费可随每月按揭还款摊分。

这个修订比较复杂,例如500万的物业,以前最多可以申请八成按揭,如果现在也是申请八成30年按揭,按揭保费金额将和以往一样,即是贷款额的2.15%,楼花和已落成的住宅物业都可以申请;但如果想申请九成按揭,这样按揭保费就会增加15%,变成贷款额的2.15% x (1+15%) = 2.4725%,还有只可以是已落成的住宅物业才可以申请,楼花是不可以的。这个修订很大机会令到一手交易留向二手市场。


第四个修订:上述和现有按揭保险产品的供款入息比率统一以
50%为上限,并须符合银行压力测试。首次置业人士如未能符合压力测试,仍可申请叙造最高八成或九成按揭贷款,其保费会因应风险因素作额外调整。

以往如果申请超过八成按揭时,其中一个要求是每月供款不可以超过入息的45%,现在则改为50%,即是和原本申请80%以下按揭时的要求一样。


首次置业申请按揭保险不需要符合银行压力测试

此外,以往申请所有按揭都需要通过压力测试,压力测试是指利率增加3%下,每月供款不可以超过入息的某个百分比。现在如果是首次置业人士,就不需要通过这个压力测试。

这个影响可以是很大的,例如购买价值900万的物业时,30年按揭,按2.625%的利率计算,付出最低要求的两成首期180万,之后每月供款约3万元,在原本压力测试下,入息要求约为65,000元,现在不需要压力测试下,只需要符合供款比率上限的50%,即是月入约6万元就可以符合申请按揭资格,对于要买楼的人来说自然是一大喜讯。当然,条例说明保费会因应风险因素作额外调整,所以最终入息要求或会提升。 





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