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2019年楼按市场前瞻

2018.12.27

还有数天便踏入新的一年,祝愿大家圣诞快乐、新年进步!上周跟大家回顾了2018的楼按大事,而美联储上星期再加息1/4厘后,香港银行暂未见跟随,大家都很关心未来的楼市走势,今次将列点笔者对来年楼按市场的看法:

 

  1. 负面因素有限 楼价5%上落空间

虽然不少市场分析对未来楼价并不乐观,惟现时令楼市暴跌的负面因素其实有限,反之是由于环球经济的不稳定性影响其心理质素。对于未来楼价的看法,相信关键在于中美贸易战的发展,但以本土的经济及楼市环境来看,不利因素其实不多,现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守,相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生,料明年新年后或出现小阳春,楼价将会有5%的上落,全年楼市发展平稳。

 

  1. 港美加息放缓 上半年息口维持于3厘以下

香港的加息周期虽然经已于九月展开,但12月并未跟随美国加息,加上美国经济渐见放缓,美联储的加息进程将有可能减慢。另一边厢,从香港银行的按揭竞争性可看到,银行的资金成本仍算偏低,加上银行结余仍有760亿元以上的水平,因此香港的加息进程亦料跟随美国平缓发展。料上半年的实际息口维持于2.5厘至3厘水平,年内实际息口不会超过3.5厘,对供楼人士影响轻微。

 

  1. 失业率不超过3.2%楼市难大跌

根据以往的楼价周期来看,楼价升跌跟失业率呈反向相关,失业率反映民生状况,如业主失业以致影响入息不能供款,连带影响业主出售意欲甚至定价,因而对楼市有显著的影响。试举例,当97年金融风暴失业率急速上升时,楼价亦插水式下跌,至03年后失业率持续改善,楼价终见上升轨。近年失业率维持偏低水平,楼价由2008年至2011年上升78.5%。而2017年至今当失业率维持3.2%以下,楼价于同期更累计上升了50.9%,而现时失业率只有2.8%,是1997年11月后的21年后新低,可见在失业率维持不高于3.2%水平,仍然属于极低的情况下,楼市仍具抗跌力。

 

  1. 银行结余跌至500亿将再加息

是次香港银行未跟随美联储加息,或会再次引发资金外流的问题。由于港美息差再度扩阔,套息交易频繁容易使港汇触及弱方兑换保证,届时金管局不得不出手买入港元以保卫汇率,但银行体系结余将进一步缩减。经络预料,明年的上半年银行体系结余将跌破500亿水平,比现时的763亿再减少34.5%。而为使利率正常化,届时银行将再加息,上调1/8厘至1/4厘。


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