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2017樓按市場回顧與來年前瞻(下)

2017.12.29

上回與讀者回顧了2017年樓按市場的發展,今次筆者將概括以下四點預測2018年的樓按走勢,供樓人士及打算置業者亦可以此參考。

  • 香港加息週期明年啟步,升幅溫和影響不大

美國聯儲局已於今年內先後加息三次,預料2018年仍會加息兩至三次,再加上稅改及縮表計劃,在港元與美元掛勾關係底下,香港加息亦難以避免,相信最快會於上半年調整最優惠利率,結束自06年後12年來未曾加息的局面。相信整年香港有可能加息12次,每次介乎2550點水平。以每100萬貸款額計算,每加息25點子,每月供款額只增加$128,相信對供樓人士影響不大。

 

  • 明年樓價升5-10%,購買豪宅比例增至30%

2017年本港樓市氣氛相當熾熱,樓價升幅超過10%,但隨著一手樓盤大賣消耗了不少市場的購買力、再加上樓價高企、加息、縮表等外圍因素影響,預期2018年樓價會稍為放緩,但整體仍有510%的升幅。在物業價格分布方面,根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示, 11月份1,000萬以上的物業佔整體20.4%,比2016年同期增加逾8%,預料20181,000萬以上的物業比例將增加至30%

 

  • 一手供應創新高,新取用按揭貸款金額料再升5%

至於供應方面,2018年發展商仍會積極推盤,料全港有逾2.5萬伙新盤單位登場,加上政府將推出約12,800萬個資助房屋單位,即市場上共有37,800伙一手單位應市,相信明年的一手成交量或會創歷史新高。料2018年全年新取用按揭貨款的申請金額及宗數比今年再升5%3.6%,即可破歷史高位。

 

  • 低息環境不再,料轉按比例減20%

今年銀行之間的按揭競爭十分激烈,而發展商亦積極加入按揭市場,推出不同的高成數按揭計劃,令買家可以更容易上會。然而,筆者預料來年的低息環境將會告終,縱使2017年首10個月轉按金額及宗數較去年大升82.6%53.8%,但2018年的轉按比例料比今年將減少20%

 

總括而言,香港受惠於環球經濟持續改善,第三季按年實質經濟增長達3.6%,勞工市場維持全民就業狀態。然而,環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素,包括地緣政治風險存有暗湧,美國縮表及稅改的影響亦不容忽視,再加上歐美央行縮減貨幣政策等等,香港經濟或樓按市場可謂喜中帶憂。筆者建議業主要慎防未來加息、外來環境帶來的風險,買樓前應考慮自身負擔能力入市。

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