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银行加息楼市现转角,哪类人最危?

2018.09.13

继上月各大银行纷纷调高按息,再有银行宣布调高港元活期储蓄存款利率,银行近日对息率动作多多,的确反映了一个现象,就是银行资金较以往紧张,特别是银根较少、存款基础较窄的中小型银行。他们很想加息,但始终不敢轻易地调升最优惠利率(P),或可以说,不敢牵头加P。

调高按息,虽然只对新造按揭客户有影响,但亦变相为加息掀起序幕;而增加活存息,银行既可保留旧客,同时吸纳新客,还可吸纳近期在政经局势不稳定的气氛下正在寻找出路的资金,从而增加银行存款。

由于美国联储局已加息七次,息差扩阔令套息交易更趋频繁,走资风险增加,如香港再不跟随加息,届时金管局须不断买港元、沽美元,银行体系结余亦会进一步缩减。现时银行体系结余已进一步下降至800亿以下,从种种迹象可见,调升最优惠利率(P)的条件已十分成熟,因此笔者相信香港加息将会于年内发生。

鉴于楼价高企,市民的薪金追不上楼价升幅,供楼负担比率亦随之上升。根据经络按揭转介研究部的最新数据显示,并与政府统计处的私人住宅家庭入息中位数作比较,业主的供楼负担比率拾级而上,最新7月供楼负担比率达65%,创下自98年12月后近20年的新高,反映市民的供楼负担越见紧张,加上未来加息令负担增加,料年底前的负担比率有机会挑战七成。

另一方面,受整体政经环境的气氛带动,近日楼市出现转角征兆,部份屋苑单位出现减价成交,若加上加息来袭,即使预计未来加息幅度温和,业主亦要小心楼市逆转及加息周期展开所带来的风险。透过银行承造按揭的人士,必须通过三厘压力测试,相信即使短期内香港加息对现有按揭之业主的影响不大。相反,以高成数按揭勉强上车的人却是头号高危人士,由于此类业主或未有通过三厘压力测试,加上借贷比率及按揭息率较高,一旦楼市逆转及供款上升,此类业主承受的风险最大。

笔者呼吁打算置业人士要量力而为,考虑未来自身的负担能力入市。而早年已选用高成数按揭计划的业主,可尽快享受楼价升值的优势,转按至银行较低息率的按揭计划,保障未来供款的稳定性。

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