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新手按揭

【另类物业】银主盘按揭注意事项

2019.11.22

银主盘的出售价通常比市价便宜一截,故拍卖不乏投资者捧场,但近年不少新手买家加入搵「笋盘」,早前一场拍卖便出现人山人海情况,有物业更在多人承价后卖出。不过新手投资者要小心承造银主盘按揭比一般私楼复杂,执平货前记得留意以下按揭注意事项。

 

银主盘按揭两大疑问:

(一)银主盘无法承造按揭?

购买物业如果要承造按揭,财务机构会把物业作为抵押品,当贷款人无法还款时,银行或财务公司便会根据协议收回单位,以银主身份出售物业,以支付无法偿还贷款的损失。银行或财务公司会透过地产代理或拍卖行出售有关物业。坊间有传言银主盘无法承造按揭,事实上不论在按揭息率及年期,与普通私楼并无分别。

 

(二)银主盘按揭成数偏低?

有人认为银主盘按揭成数偏低,其实没有规定不能承造较高成数按揭,只是由于一般私人物业可以选择较长时间的成交期,例如居屋及村屋要补地价后才出售,或者要承造按揭保险申请时间已经达3个星期,导致成交期可以达两个月。但银主盘的成交期一般只有1个月,在未必够时间承造按揭保险情况下,最高按揭成数只有6成,故出现银主盘按揭成数偏低的情况。

 

由于交易时间紧促,所以如果想买入银主盘的人士要预备充足首期,以700万银主盘为例,买家要有心理准备无法承造按揭保险,如果承造6成按揭要预留280万首期,比透过按揭保险承造9成按揭的情况下足足多出210万。

 

700万物业供款分别:

 

可做按揭保险

普通按揭

成交价

$7,000,000

$7,000,000

按揭成数

9成

6成

首期

$700,000

$2,800,000

每月供款

$28,262

$18,841

贷款额

$6,300,000

$4,200,000

*以上例子只供参考

 

  

银主盘买入4大注意事项:

 (一)要签署正约及「必买必卖」条款

在进行买卖银主盘交易时,要实时签署正式买卖合约及缴付一成订金,并要签署「必买必卖」条款,必买必卖是双方附加签订的条款,规范双方必须完成交易,如果最终业主决定不出售或买家决定不买入单位,对方可循法律途径追讨财务损失。

 

(二)留意物业财务现况

银主盘楼价虽然比市价有折让,但需要查清楚物业的财务情况,例如上手业主是否已还清债务,物业住址是否属于财务机构登记的地址,以免买入后仍被财务公司滋扰。另外,当完成买卖后,地租、地税、管理费、水费、燃料费、电话费、差饷等欠款,卖方没有责任主动公布数字及提供收据,买家要自行查核细节,否则有机会承担有关财务责任。

 

(三)注意物业结构

如果物业涉及僭建或有任何违反建筑物条例的情况,买家需要背负物业的所有责任。所以买入单位前,需要查册了解物业有否出现相关状况才决定入市。另外,由单位被收回至拍卖,时间维持半年至1年,单位内部会出现渗水及天花剥落等失修,装修开支会更为高昂。

 

(四)查清业权楼契

不少银主盘拍卖时的业权较散乱,例如只卖出三分一业权,通常无法承造按揭。另外要小心楼契问题,有银主盘拍卖时未能提供楼契,当中涉及不少原因,买家必须委托律师查问清楚。如果楼契遗失,可以由业主需要找律师宣誓遗失楼契及说明原因,部份银行仍会承造按揭,但条款相对较为严谨。

 

银主盘买入的注意事项较为复杂,每个情况各有不同,在申请按揭时如有任何疑问,可随时与按揭专家联络。

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