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选用「二按」之二三事

2018.08.22

受制于金管局的按揭规定,加上多年来楼价不断上升,能够承造金管局认可的按揭保险计划,即600万元以下的物业寥寥无几。因此,发展商在推出新盘时,部份亦会以高成数按揭计划作招徕,务求吸引更多准买家,特别是首期不足的一群上车人士。此类高成数按揭计划,部份以一按加二按的形式承造,不过,究竟二按是什么?

二按,即第二按揭,泛指在第一按揭(一般由银行提供)之外,由其他机构提供的按揭计划。基本上,由于物业已抵押于一按银行,如要承造二按,要先得到一按银行的同意,在二手物业的难度较高。然而,一按银行多会同意发展商的二按安排,惟仍须评估借款人是否有足够的还款能力以应付一按及二按之供款,并以一按连同二按的压力测试作计算,因此拥有较高还款能力及足够入息证明会较易获批按揭。而银行如果发现借款人私自将抵押物业再按,即没有经过一按银行的同意,银行有权履行合约权利,要求借款人提前还款。

而一按加二按的压力测试是如何计算呢?假如二按有分段利率,将以较高者为准计算压测。对未有按揭负担的申请人来说,一按加二按的供款不可超过月入五成,压测再加三厘后,供款则不可超过月入六成。如果二按的成数是高于楼价两成,整个压力测试的标准更会再下调百分之五。

发展商提供的二按,很多都设有分段利率,一般是先低后高,例如首两年供款是贴近银行利率的P减计划,而往后是P或P+1厘。要留意如果不是经发展商提供的二按,即私下向财务机构申请二按,利息则高很多,可达十五厘或以上。

由于选用二按的人士,要同时偿还一按及二按的贷款,而且二按的息率一般较一按高,当香港进入加息周期,即将最优惠利率(P)向上调升,一按及二按的供款亦会同时增加。而私下向财务机构申请二按的一群,有可能没有通过压测,加上息率一般比银行高很多,届时供款增加对此类业主的风险最大。另一风险是,如遇上楼价回落,一按银行若发现有业主未经同意下承造二按,银行会率先向此类业主执行消极保证的权利,即要求借款人提早还款,借款人若没有足够现金,银行便收回抵押物业拍卖。因此,打算承造二按的人士,最好先得到一按银行同意,及考虑清楚自身及加息期间的供款能力,以免被银行收回物业。

延伸阅读:

政府政策不够完善,BSD亦无阻买家入市:
加重BSD无效 重点应杜绝印花税漏洞

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按揭「担保人」的注意事项

银行连手于数日内增加按息, 
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