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新手按揭

过了罚息期想转按 如何赚到尽?

2019.10.04

阿搜有位朋友Ryan,近期的按揭计划过了两年罚息期,打算到第二间银行做转按,但又不太了解新的按揭计划可以悭到多少利息。


Ryan当年买入了一个600万元物业,因为收入不稳等原因,引致利率较高,年利率达2.7%,结果申请了6成按揭,贷款额为360万元,供款期为25年。Ryan近年找到稳定收入的工作,收入亦有所提高,有意转按以降低利息支出。他最近得到另一间银行的按揭计划,年利率为2.475%,
供款期为余下之23年。

 

第一招: 只转按,悭利息

阿搜于是教Ryan用经络按揭的加按/转按计算器,输入新旧按揭计划数据,就可以得知节省利息金额。

 

在旧有按揭计划下,每月供款为16,502元,如使用新按揭计划,每月供款为16,120元。相比转按前,Ryan的每月供款额可以少382元,并且可享银行的现金回赠高达2.05%。

 

 

舊按揭計劃

新按揭計劃

變化

貸款額

$3,390,000

$3,390,000

 

利率

2.7%

2.475%

減少0.225%

餘下年期

23

23

 

每月供款

$16,502

$16,120

減少$382

現金回贈

-

$69,495

 

 

 

第二招: 加按套现,再赚存款挂钩利息

Ryan再问阿搜可不可以再节省利息,由于Ryan的物业两年间已升值至670万元,阿搜建议Ryan可以考虑加按,同样申请6成按揭,则可以贷款402万元。减去目前物业的未偿还贷款之339万元,实际可以套出的资金为63万元。

 

在新套现计划下,每月供款为15,832元,比原有计划之16,502元,减少$670。

 

阿搜建议Ryan将63万元放在银行提供存款挂钩户口,有关存款户口的利息与银行按揭利率相同,如果日后加息,按揭年利率上升,户口的年利率都会增加。而所收到利息可以减少部份的利息支出。

 

以年利率2.475%计及以首年为例,全年利息为15,593元,平均每月收到的利息为1,300元。即是加按套现,除有63万元现金,连同每月供款所节省之670元,变相每月赚取了1,970元的利息,一举两得。另外同样亦可享银行的现金回赠高达1.6%。

 

 

舊按揭計劃

新按揭計劃

變化

貸款額

$3,390,000

$4,020,000

增加$63

利率

2.7%

2.475%

減少0.225%

年期

23

30

增加7

每月供款

$16,502

$15,832

節省$670

現金回贈

-

$64,320

 

 


不过,能享受到高息的存款金额都设有上限,视乎每间银行计划的不同。如有进一步关于按揭的问题,可以打电话319-66666给经络按揭转介查询。


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