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銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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新手按揭

【转按懒人包】甚么叫转按?转按原因+按揭成数+申请条件+步骤

2021.07.28

最近银行推出低至H+1.3%的按揭计划,不少有需要的业主「动了心」想转按,究竟甚么叫「转按」?转按有甚么好处?有甚么要求?如何赚取现金回赠?经络按揭今次与大家分享转按多项小知识,让大家申请转按时更加得心应手。

 



为甚么要转按?
1. 呼吸Plan不能再「呼吸」
不少业主买入新盘时,会选用发展商提供的按揭计划,此类计划帮助部份人士较易上车,而且在头数年会较为低息,利率与市场上的按揭计划相若,但经过蜜月期后(一般为3年)利率便会急升,按息往往在5厘以上。要摆脱高息危机便要适时转按

2. 为按揭保险「甩保」
除了发展商按揭,使用按揭保险上车亦非常普遍,能够为800万以下物业申请高达九成按揭。不过使用按揭保险需要支付保费用,利率介乎1.15%-5.04%不等,视乎。加上使用按揭保险不能把物业出租,如果「甩保」便能悭息又能灵活运用单位。另外,如果第1年退保,可退回40%保费,第2年为25%,第3年内退保,可以取回15%保费。

3. 获取更优惠利率
银行不时会为优质客户提供优惠的按揭计划,如果手上按揭计划不似预期,可以透过转按取得更优惠利率 。

4. 套取资金
如果物业楼价有一定升幅想套取资金,亦可透过转按达到。例如当初买入物业为500万,当时申请六成按揭,贷款额为300万。现时楼价已升至700万及尚欠本金剩余200万,再申请六成按揭420万,偿还200万贷款额后,便能套现最多220万作其他用途,但实际情况仍视乎申请人当时的财务收入决定,有机会套现金额会比预期少。



5. 担保人甩名
如果本身按揭的担保人希望「甩名」,可以透过转按处理。

转按可获取的按揭成数:
-楼价600万以下:最高可借八成,但需要申请「再融资按揭保险计划」

-楼价600至1,000万:按揭成数最高为六成,上限为500万

-1,000万以上:按揭成数最高为5成

转按分几多类?
1. 平手转按:把余下的贷款额由A银行转移至B银行
2. 转按套现由另一间银行为物业重新估价,透过物业升值套现出现金作其他用途

转按VS加按哪样较着数?
转按较为着数,皆因把整笔贷款转移,所获得的现金回赠金额较高,银行亦更愿意提供吸引的按揭计划;加按的话,银行只会给予增加贷款额的部份提供现金回赠。

转按套现的资金应存放在哪儿?
就算套现出来的资金没有特别用途,亦可以存放在高息按揭存款挂钩户口(Mortgage-link),高息按揭存款挂钩户口的利息与按揭利率一致,存款额能高达剩余贷款额的一半。由于户口属于活期户口,当有资金需要时可随时提取使用。而且个别银行的高息按揭存款挂钩户口更容许借款人的家人使用。

可否用「林郑Plan」转按套现?
如果转按想选用按揭保险新例(「林郑Plan」),转按不能套现,但如果转按目的是甩走发展商按揭或甩名则没有问题。如果想套现便要选用按揭保险旧制的「再融资按揭保险计划」,即楼价600万以下最高可借八成。

为甚么要选用按揭转介公司申请转按?
每间银行提出的转按优惠各有不同,个别的按揭利率会较为优惠,部份现金回赠则较高,如果要逐间银行查问便要花大量功夫。经络按揭能够为大家提供各大银行的转按计划及最新优惠,而且不会向客户收取费用。

转按需要符合甚么要求?
1. 已过罚息期:大部份银行的按揭贷款均设有一定时间的罚息期,在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款,如果借款人在第一年提早还款,需要支付贷款额若干百分比作为罚息,次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。部份业主在罚息期过后或临近罚息期完结才正式申请转按。

2. 楼价有升值:打算转按套现的人士在单位楼价上升时,能把升值部份太取资金,如果单位没有升值便无法做到。

3. 估价要足:如果银行对于单位估价欠佳,业主转按便可能得不偿失。因此申请转按前可先向经络按揭查询多间银行估价,了解是否能达到转按目的。

4. 符合压力测试要求:当初业主选用发展商呼吸Plan时可能无需压力测试,但如果选择转按便必须符合金管局压力测试要求,当利率上升3厘,每月还款额不得高于月入60%。如果申请人有多于一个按揭在身,压力测试要求便调整至50%计算。

转按的步骤:
1. 预备文件
转按申请程序与一般按揭申请无异,需要提交(1)入息证明如公司工作证明、最近三个的收入纪录、出粮户口的月结单、税单;(2)原有按揭的按揭贷款合约及供款证明及(3)个人资料证明如身份证及住址证明。

2. 银行估价
向多间银行进行估价了解哪一间估价最好,找经络按揭帮忙是最快捷方法,按揭专员会根据申请人目的比较不同的按揭计划,并协助向银行为物业进行估价。

3. 委托律师
在银行进行审批同时,申请人可物色适合的律师进行转按手续,律师会代为向前按揭机构提取楼契及进行查册,一般情况下申请人须自行寻找律师处理有关手续,转按律师费约为数千元起。

4. 律师楼协助签契
律师楼会联络业主签订楼契及按揭契。签完后银行会把贷款及按揭部份交予律师,代为转交业主及原有的按揭机构。

现时银行提供的转按优惠低至H+1.3%,银行会根据贷款额提供现金回赠,如有兴趣了解更多转按计划优惠,可致电319-66688与经络按揭联络,由按揭专员提供多个转按计划供大家比较及申请。
 


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