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新手按揭

【车位投资】买入车位流程+车位按揭攻略(按揭成数+年期+压力测试+独立契加合契分别)

2021.05.05

想买入私家车代步,上班无需逼地铁,假日可与家人游山玩水?在香港养车除了要应付油费、车保及维修费,香港停车场收费高昂,月租至少几千元,如想一劳永逸便要买入车位。究竟购买车位需要注意甚么事项?申请按揭有甚么要留意?经络按揭一次过为大家拆解。



购买车位的注意事项
1. 认识车位种类
车位可分为私家车、电单车、货车车位,近年更加入电动车车位,买入车位前要分清楚类别。另外,买卖车位可分为独立车位及合契车位,申请按揭会有不同之处,下文会详述。但要注意日后如果想独立出售车位,便要进行分契。


2. 做好研究
买入车位第1步是做好研究,了解当区停车场的供求情况。当区有多少个停车场,如果附近有公共停车场竞争,便未必适合作投资之用。屋苑停车场要留意住户与车位比例,如果为5:1以上,代表需求大,将来升值潜力亦愈高。


3. 实地视察
车位虽然只是一个独立的空间,比起有间隔及结构的住宅相对简单,但仍必须实地视察。如果车位临近柱位泊车较不方便,以及留意附近是否有喉管失修情况,如果出现漏水,会影响车位价格。


4. 业主一般享有认购权
如果屋苑出售车位,一般会让业主优先认购,例如太古城及LP6出售车位,会让同期数的业主优先认购,其后才由屋苑其他业主甚至公众认购。另外,个别车位会列明只能出租予同屋苑人士,避免问题必须事前做好查册。


5. 买车位要留意地契
地契有机会规定住客购买车位的数量,一般每个业主不得购入多于3个车位。买入前必须细阅地契条款。


6. 了解车位开支
买入车位后与住宅相若,同样需要支付管理费、差饷及地租,差饷根据每年租值评估,近年为5%。假设车位月租租值为$4,000,1年为$48,000,即每季支付600元差饷。地租一般为3%,以同样例子计算,即每季要支付$360,合共为$960。管理费每个屋苑收费各异,一般为数百元,买入前应向地产代理了解清楚。


7. 留意车位付款方法
车位的付款方法较为简单,卖方一般只提供1个即供付款方法,例如在签署临时买卖合约时支付5%订金,签署正式买卖合约再支付5%售价,再于签临约后90日内支付90%售价,卖方不设自家按揭计划,但个别卖方会提供额外优惠,如果有业主在签署住宅单位的临时买卖合约后行使权利购买车位,便能获得折扣优惠。另外亦有卖方会提供租金保证,买入前必须细阅条款细则。


8. 安排签署法律文件
签署临约后,买卖双方便可寻找律师处理转让事宜。

车位投资印花税:是否属要交SSD?
要买入车位需要支付印花税,车位由于属于非住宅类别,过往与工商铺一样需要支付比住宅高昂的印花税。然而,政府去年11月宣布非住宅类别的印花税相同,税率低至$100。如果买入车位的价格不超过200万,非住宅从价印花税只需要$100。


另一方面,由于车位并不属于住宅类别,不受住宅额外印花税规限,即买入车位后即使在36个月内转售,亦毋须支付10-20%的额外印花税。

独立车位按揭

1. 按揭成数

-最高五成
金管局按揭指引要求1,000万以下的住宅按揭最高按揭成数为六成,车位按揭及其他非住宅物业原本最高按揭成数只有五成,如果一个200万车位,最高贷款额便为100万。如果以资产水平进行测试,独立车位最高按揭成数为四成。


-个别情况按揭成数需要扣减
如果申请人有按揭在身或有担保、收入来自非香港,按揭成数需要下调至四成。但独立车位不论为自用还是出租,按揭成数均为五成。

最高按揭成数

有按揭在身

40%

收入来自香港

50%

收入来自非香港

40%

自用

50%

出租

50%


2. 最长还款年期只有
15年
私人住宅最长按揭还款期长达30年,但独立车位按揭最长只有15年。假设车位售价为200万,实际按息为2.6%,申请五成按揭,首期资金为100万元,每月还款额为$6,715。如想预计知道每月按揭还款额,可使用车位按揭计算器,输入数据计算每月还款,或直接向按揭专员计数。

3. 需要进行压力测试
车位按揭的压力测试与住宅按揭相同,供款与入息比率要求均为每月供款不得高于每月收入五成,压力测试要求为每月供款不得高于每月收入六成。如果买入车位前有按揭在身,供款与入息比率及压力测试需要调整一成至四成及五成。

供款与入息比率要求

压力测试要求

收入来自香港

50%

60%

收入来自非香港

40%

50%

按揭在身

40%

50%

非自用

40%

50%


4. 选择银行要小心
车位按揭银行普遍提供P按计划,但如果贷款额为200万以上,个别银行会愿意提供更多按揭优惠,现时车位按揭计划一般介乎于P-2.25%至P-2.35%(P为5%)。另外,车位按揭罚息期一般为两年,与住宅按揭相若。

由于并非每间银行均会接受独立车位的按揭申请,最快捷方法是向经络按揭直接查询,由按揭专员提供处理车位按揭的银行名单及最优惠的车位按揭方案。

合契车位按揭:

按揭成数:
独立车位并不能向按证公司申请按揭保险,但如果车位连同住宅物业合契出售,如果楼价及车位总价值为1,000万以下,可以一笔过使用按揭保险申请,800万以下可申请高达九成按揭。申请按揭保险需要符合一定资格,详情可以参阅按揭保险文章。

楼价+车位售价

申请最高按揭成数

800万以下

90%

800-900万

80-90%(最高贷款额720万)

900-1,000万

80%

如果不申请按揭保险,最高按揭成数为六成。像住宅按揭一样,买入住宅连车位的申请人如果收入来自香港或属于自雇人士,按揭成数要扣减一成。压力测试方面,合契车位与独立车位的压力测试要求一致。

最高按揭成数

有按揭在身

50%

收入来自香港

60%

收入来自非香港

50%

公司持有

50%

非自用

50%

还款期:
合契车位的最长还款期能达30年,比独立车位长15年。


按揭借贷力

按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险  

月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力

最低首期一览表 | 私人贷款影响按揭申请吗?


按揭产品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate

即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan


物业类型

一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭  | 车位按揭  | 大湾区按揭 | 安老按揭


置业租楼开支

上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税 


转按 / 加按

银行回赠 | 转按原因 | 转按流程 | 移民套现


按揭陷阱

估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制


上车攻略

80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价 

 

 

 


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