購入相連單位注意事項 (下)

上回提到購入相連單位前，在政府、地契、消房條例及屋苑公契需要注意的事項，這次筆者帶來更深入的探討，從樓契、物業估價、印花稅及承造按揭方面講解，讓大家在最後決定購入相連單位前，清楚明白箇中的細節。

樓契－就像身份証一樣，每個單位均有一份。上次曾提及過，相連單位分為「自製相連」及「原裝相連」，其最大的分別是「自製相連」單位原屬兩個單位，所以有兩份樓契，而「原裝相連」單位，因為是發展商在屋苑落成前已構思的建築設計，所以有機會是一份或兩份樓契。而樓契在相連單位的情況中，顯得尤其重要，因為一份或兩份樓契，在香港現時的置業環境下，無論是稅項或是按揭方面都有截然不同的處理手法。

例如按揭時物業估價方面，相連單位估價浮動較大，售價一般較兩個相同單位分開售出的價值高一成至兩成，主要根據單位的景觀、樓層及座向來定價，或以該屋苑及區份的成交紀錄作為參考。售價較高，主要基於「物以罕為貴」的道理，一個屋苑內可以提供到的相連單位、複式單位、連天台或連平台的特色單位十分有限，售價自然較高。特別近年市況極旺，這一類特色單位的呎價及成交價更是屢創新高。

而印花稅，部份「原裝相連」單位，只有一張樓契，與購入普通物業分別不大。但若購入涉及兩張樓契的相連單位，相對較為複雜，且需要支付15%的從價印花稅。以例子說明，倘黃先生手上未持有任何物業，以首置客身份購入相連單位(A單位及B單位)，即A單位須繳交印花稅收費表(第二標準稅率)，而B單位雖然同為自住用途，但因為屬第二個物業，所以黃先生要向政府繳交15%的從價印花稅。假若黃先生不欲支付15%的從價印花稅，可以考慮以另一人的首置客名義購入物業，從而節省稅務支出。

至於按揭申請，無論是哪一種相連單位，均可以向銀行申請按揭，銀行會根據物業本身結構改動的情況而決定是否提供按揭。「原裝相連」單位方面，牽涉的問題較少，向銀行承造按揭方面亦較少出現問題，但要留意單位必須要在同一間銀行內承造按揭，而且按揭成數亦有所限制。因為持有多於一個按揭物業的申請人，按揭成數會被下調一成，變相購買物業時，要拿出更多首期。相反，銀行在審批「自製相連」單位時，不僅會遇上以上問題，銀行更有可能要求業主補回消失的相連牆才願意為其承造按揭，甚至不願批出按揭貸款，因此，在購入相連單位前，建議先找銀行或按揭專員查詢，以免最後得不償失。

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購入相連單位注意事項(上)

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