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【賣樓101】为甚么卖楼会出现「明赚实蚀」?拆解5大隐藏开支

2020.02.05

最近出现多宗明赚暗蚀的成交个案,其中屯门单位原业主以604万买入单位作自住用途,最终以618万一沽货离场,账面净赚近14万,但实际上却是倒蚀约10万元。卖楼出现明赚实蚀,是基于卖楼涉及不少开支,要做到卖得精明,便要考虑以下普遍出现的卖楼5大隐藏开支。


(一)支付地产代理佣金

透过地产代理沽出手上单位,卖方亦需要支付楼价的1%作为地产代理佣金支出。以618万单位为例,经纪佣金便是6,180,000 x 1%,经纪佣金便是61,800元。



(二)有机会缴付额外印花税

过去不少业急于求放手上单位,就连较贵税率的额外印花税(SSD)也愿意支付,导致卖楼开支大增。根据现时税制,转售的物业持有期在36个月内,便要支付不同程度的额外印花税。如果物业持有期为6个月以内,需要缴交税率20%,如果物业持有期超过6个月但在12个月内转售,要缴交税率15%,如果在12个月以上但在36个月以内,要缴交10%税率。如果卖出物业在36个月或以上,则毋须缴付任何额外印花税。



(三)留意按揭罚息

银行为吸引客户申请按揭,会提供现金回赠优惠,加上按揭审批过程涉及不少成本,因此按揭通常设有两至三年的罚息期保障银行利益,如果在罚息期内出售物业,便要支付罚息。不同银行按揭计划的罚息期及罚息率各有差异,一般要偿还贷款额的1至2%再加现金回赠,所以决定卖楼时,可参考银行的按揭贷款信(Facility Letter),审慎计算实际罚息金额。



(四)律师费可达五位数

卖出物业涉及多项法律文件如买卖合约及楼契、查册、厘清条文及与买方律师交涉,甚至可能要处理补契,整个过程必需由律师代为执行。律师收费一般与楼价挂勾,由数千元至一万余元不等。



(五)要计算买楼的成本

卖楼不但要考虑卖出物业涉及的费用,当日买楼时的置业成本亦需一并考虑,才能清楚计算自己卖楼究竟是赚是蚀。以楼价600万二手物业为例,代理佣金便涉及60,000元,印花税多达18万,律师费涉及10,000元,合共额外开支已达25万。所以一般卖楼业账面只赚十多万元的话,通常会出现明赚暗蚀情况。


每个物业实际情况有所不同,以上5大开支可作为参考之用,卖楼人士可根据实际情况再作比较,决定卖楼前再三计算成本无误,便能作出精明的财务决定,为财富增值。如对按揭开支有任何疑难,欢迎透过WHATSAPP或电话(852) 319-66688与经络按揭转介的专家联络,以便获得进一步数据。





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