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【置业101】买楼选择物业拥有权必读指南

2020.04.17

当情侣结婚打算买楼置业,除了考虑负担能力,也要商讨选取哪一类物业拥有权。现时香港主要有3种物业拥有权,分别为唯一拥人、分权共有及联权共有,但当业主或单位遇上特别情况,注册业主可以并非属于权益拥有人,部份拥有权更会影响买家申请按揭是否成功。

 

  1. 唯一拥有人(Sole Owner

是指物业的唯一拥有人,可以独自享有物业的权益及管理权。

 

  1. 分权共有(Tenant in Common

物业的拥有权由二人以上组成,每一个持份者拥有明确但不分割份数,例如A占有2/4, B及C各占1/4,各方需共同拥有物业的管有权及使用权。在分权共有情况下,每名共有人可以出售自己的业权份数,惟影响物业文件需由所有共有人签署。一旦其中一名共有人离世,其物业内的权益,便会根据遗嘱或《无遗嘱遗产条例》处理。

 

  1. 联权共有(Joint Tenant

物业的拥有权同样可由2人以上组成,所有共有人一起拥有该物业,但并不拥有物业的明确份数及独有管有权。假如其中一名拥有人去世,将自动由在世的人继承,不得以遗嘱处理物业的权益,故俗称「长命契」。联权共有人在出售物业的时候,文件需由所有共有人签署才能有效,除非未能签署的一方有授权书给予另一方,否则当作无效。

 

  1. 有限公司

除了以个人名义持有物业,买家仍可以透过有限公司持有物业,在政府推出买家印花税(BSD)前,以有限公司买楼能享受税务优惠,不少夫妻或家庭成员会以此方法买楼,但现时以公司名义买入单位,需要支付楼价15%作为买家印花税,此情况近年已较少出现。

 

不过,在一些特别情况下,注册业主不一定是权益的拥有人,例如可由受托人或遗产代理人持有物业:

 

  1. 受托人(Trustee

受托人并非属于实益拥有人,但以业主身份持有物业的时候,有权签署涉及物业的所有文件。受托人一般会出示信托声明(Declaration of Trust),声明物业所属权利属于另一受益人。例如获取物业的业主未满18岁,便需要由信托人代为持有物业。

 

  1. 遗产代理人(Personal Representative

遗产代理人可分为遗嘱执行人(Executor)及遗产管理人(Administrator of Estate),遗嘱执行人是指遗嘱中指定管理遗产的人。执行人需要向高等法院申请「遗嘱认证书」(grant of probate),并要把认证书在土地注册处注册。不过,一旦遗嘱无效或业主逝世没有订立遗嘱,高等法院会委任遗产管理人管理逝者的遗产。遗产管理人会获发「遗产管理书」(Letter of Administration),以确认有权管理遗产。假如离世者身故前有订立遗嘱但无人执行,法院便会向遗产管理人发出「有遗嘱的遗产管理书」,文件会于土地注册处注册。

 

不过置业人士要注意,一旦买楼时遇上受托人或遗产代理人持有的物业,银行基于风险考虑(如业权不清)一般拒绝批出按揭,买家很大机会需要全额付款。如想避开相关风险,买入物业前应做好物业查册,充份了解业主身份及背景后才正式入市。

 

总括而言,只要大家认清物业拥有权的分别,在置业路上便能更得心应手。

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