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新手按揭

【收租达人】买楼收租按揭全攻略(按揭成数、租金收入、压力测试、物业税)

2021.06.21

手持几层楼收租是不少香港人的梦想,但如果把放租物业申请按揭,按揭处理会较为复杂,除了按揭成数会有变化,压力测试亦会因为租金收入处理不同。为了帮助大家达成包租公的目标,经络按揭今次为大家介绍买楼收租按揭全攻略,让大家更能掌握放租物业的财务预算。


出租物业与自住物业的按揭成数分别
买入自住物业,楼价1000万以下最高按揭成数为六成(贷款上限为500万),1,000万以上最高按揭成数为五成。出租物业方面,不论是计划把物业出租还是已出租物业,在任何楼价情况下,最按揭成数为五成。如果以资产计算,不论是自住物业还是出租物业,最高按揭成数为四成。

如果已经有按揭在身,1000万以下的自住物业最高按揭成数为五成(贷款上限为400万),1000万以上的自住物业最高按揭成数为四成。如果属于出租物业,不论任何楼价,最高按揭成数为四成。如借款人收入来自香港,自用物业1000万以下最高按揭成数为五成(贷款上限为400万),1000万以上最高按揭成数为四成;而出租物业最高成数只有四成。

情况

自用物业

出租物业

没有按揭在身

1000万以下:六成(贷款上限为500万)

1000万以上:五成

五成

以资产计算按揭

四成

四成

有按揭在身

1000万以下:五成(贷款上限为400万)

1000万以上:四成

四成

收入来自非香港

1000万以下:五成(贷款上限为400万)

1000万以上:四成

四成

有按揭在身+收入来自非香港

1000万以下:四成(贷款上限为400万)

1000万以上:三成

三成

 

由此可见,1000万以下出租物业的按揭成数会较自住物业严格,但如果属于1000万以上物业,按揭成数两者相若。假设楼价为1200万,不论是自住裹是出租,最高按揭成数均为五成,首期均为600万。

租金收入可计进压力测试
把出租物业申请按揭有一好处,是可以把租金收入计算入压力测试之中。租金收入可分为实际租金收入及拟租金收入,实际租金收入是指买入的物业现正有人租用,并能提供已打厘印的租约合同,在此情况下,一般租金收入可当7折计算。如果租约没有打厘印,便只能6折计算。例如一个单位月租$15,000,租约有打厘印可把$10,500放入压力测试计算,没打厘印便只能把$9,000租金计算。

如果单位尚未出租,部分银行应可以考虑把「拟租金收入」计算,银行会估计租金收入并以六折计算。例如银行估值出该单位可带来$20,000租金收入,便能把当中$12,000计算入压力测试。每间银行的估值各有不同,可比较不同银行再选择出最高估值的银行。
 

DTI及压力测试如何计算?
如果把物业出租,计算供款与入息比率(DTI)及压力测试的要求会较自住物业严谨,每月供款不得多于月入40%,当利率增加3厘后,每月供款不得多于月入50%。假设1个800万的物业借取五成按揭,如果为自用物业,压力测试下月薪要求为$37,853,但如果以出租单位计算,压力测试下月薪要求为$45,423,上升$7,570。

800万物业借取五成按揭:

月薪要求

自用物业

出租物业

供款与入息比率

$31,610

$38,865

压力测试

$37,853

$45,423

 

不过,由于租金收入可计算入压力测试,实际情况未必如以上情况糟糕。例如单位租金收入为$15,000,可以用七折、$10,500计算进入息。假设以上例子借款人月入为$40,000,本身未能通过压力测试,但加上租金收入后为$50,500,便能成功通过压测。

不能使用按揭保险
不少朋友会把物业由自住变成放租,但如果手上物业的按揭保险仍未「甩」走的话,是不能改作出租用途。只有自住物业才能使用按揭保险,不能中间改变用途,买入单位亦不能隐瞒先向按证公司申报自实际放租。按证公司有机会调查单位是否作自住之用,例如要求出示水、电、煤气费。如果发现有隐瞒情况,按证公司除了实时可能「call loan」,更有机会征收额外保费,银行亦有机会调整按揭息率。如果本身物业有按揭保险,又想把单位放租,必须先「甩」走按揭保险,之后便能光明正大放租。

 

放租法律上注意事项:

1. 打厘印
作为新手放租人士,要注意租约必须要打厘印,才能享有法律效力。一旦租客欠交租金需要向法庭追讨,租约才能享有成为证据。

2. 向差估署呈交通知书
签署租约后,为保障自己的权益,需要在1个月内向差饷物业估价署呈交「新租出或重订协议通知书」(CR109),如果逾期缴交,需要额外缴付$310。如果不签署关文件,业主或租客无权采取法律行动。

 

出租物业税:

把物业出租的业主需要缴付物业税,税率为净租金收入的15%(以每年4月1日至翌年3月31日计算),可扣除差饷、不能退回的租金及20%修葺费。假设物业每月租金收入为$12,000,一年收入为$144,000。一年差饷开支为5%,即$7,200,计算方法如下:

 

 

收入

支出

(a)一年租金

$144,000 ($12,000 X 12)

 

(b)差饷

 

$7,200

(c)修葺费(20%)

 

$28,800

(d)不能退回租金

 

$0

 

一年租金收入$144,000扣除(b)、(c)及(d)项后,金额为$108,000。物业税便以$108,000 x 15%计算,金额为$16,200。

 

除了直接用物业税申报,纳税人亦可考虑透过个人入息课税方法报税,如果在该年度设有税务宽减,由于个人入息课税通常设有税款宽减,有机会减少税项负担。纳税人可考虑用该年度的税务计算器计算哪种方法较悭税。不过即使选择错误,税务局最终会为纳税人选择较悭税的报税方法。上述数据只供参考,法律及税务事项可向专业人士查询。

 

出租物业按揭申请及计算方法较为复杂,为了顺利上会,打算买楼放租的朋友,可直接向经络按揭申请 或查询更多按揭详情,由按揭专员提供详细方案。

 

 


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