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【压力测试】买楼压力测试定义、计算方法、按揭保险影响、更易过压测指南

2021.07.28

在香港置业至少要七位数字,绝大部份买楼人士均需申请按揭才能上车,但压力测试成为不少借贷人士最大的难关。究竟甚么是压力测试?怎样才能通过?如果压测「危危乎」又可怎办?经络按揭一次过拆解当中奥妙。 



甚么是供款与入息比率(DTI)?
在认识压力测试前,首先要知道供款与入息比率的概念。供款与入息比率是指每月按揭供款与每月入息的比例,例如每月按揭供款为20元,每月入息为40元,供款与入息比率便是50%。

甚么是压力测试?
压力测试是金管局对银行的风险监管措施,要求按揭申请人在按揭息率增加3厘的情况后,供款与入息比率不得高于月入60%,确保借款人即使在利息上行时,也能有足够负担能力应付楼价。

压力测试如何计算?
如果把物业用作自住用途,借款人又没有其他按揭在身的情况,供款与入息比率及压力测试是以50/60计算。如果选择H按,会以H按封顶位计算,例如H+1.3%,封顶息率为2.5%,银行便会以3%+2.5%=5.5%计算压力测试。此为最简单情况,压力测试的门坎会受多项因素影响,下文会再详解。

假设打算买入800万物业,申请六成按揭,约以利率2.5%及供款30年计算,每月供款约为$18,966。供款与入息比率要求为$37,932,压力测试要求约为$45,423。


压力测试高低与甚么因素有关?
1. 首期/按揭成数:如果置业首期愈多,按揭成数愈低,需要承受的压力测试便会愈低。例如买入600万物业,拥有首期300万,压力测试要求为$28,389,但如果首期只有240万,压力测试要求便增加$5,678至$34,067。

首期按揭成数压力测试要求
300万50%$28,389
240万60%$34,067

(以还款期30年及息率2.5%计算,以上例子只供参考)

2. 楼价:假设月薪及首期一样,楼价愈高,压力测试要求会愈高。如果楼价由600万上升至800万,压力测试要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。

楼价压力测试要求增加
600万$34,067/
800万$45,423+$11,356

(以还款期30年及息率2.5%计算,以上例子只供参考)

 

压力测试在甚么时候出现变化?
按揭申请人的每月供款不得高于月薪60%只是压力测试的基本的准则,事实上会受多项因素出现转变,包括按揭情况、收入来源、物业自用与否等。 

情况压力测试要求
假设申请人在申请按揭时没有任何按揭在身,或没有做任何担保,物业为自用60%
申请人收入来自香港以外地区50%
非自用/出租物业50%
申请按揭时已经有按揭在身/任担保人50%
非自用物业+收入来自香港40%
有按揭在身+收入来自香港以外地区40%
非自用物业+有按揭在身+收入来自香港以外地区40%

 

按揭保险对压力测试的影响:
按揭保险保费可选择一次付清或加借摊还,如果选择一次付清,按保费用毋须计入压力测试,但如果选用加借摊还,便需要计入压力测试。假设800万借九成按揭,按揭还款期30年及以2.5%利率计算,如选择当初一次付清,压力测试要求为$68,135,但如果选择每月摊还,压力测试要求便上升至$71,541,由于两者相距数千元,申请按揭保险前,可先向经络按揭查询。

有甚么方法可以更容易过到压力测试?
双粮、花红、佣金:
如果双粮在雇佣合约中有列明,是可以完整计入压力测试,打散12个月放入月薪中计算,例如月薪为5万兼有双粮,银行便会以平均月薪$54,166计算。佣金一般以6个月的平均数计算,但部份银行有机会打折扣。花红则通常会以2年平均数计算,惟个别银行可能出现折让。

租金收入:
如果物业是以连租约出售以及租约有打厘印,可以把租金收入中的七成计入压力测试,例如租金收入为$20,000,便可以把$14,000计入压力测试。但如果没有为租约打厘印或物业正待出租,便只能以拟租金收入计算,约为租值的六成。

兼职及自雇收入:
兼职及自雇如果有充份的入息证明及相关证书,同样可以计入压力测试,不过每间银行的计算方法及要求各有不同,最好把自己情况告诉按揭专员,由对方介绍最能提供帮助的银行。

 

压力测试少少过界,银行是否有灵活措施?
银行批核按揭申请,除了根据现行机制检讨准则,亦会人性化处理申请,如果申请按揭保险的人士信贷纪录良好,但压力测试稍为超标,银行有机会给予弹性过关。我们过去试过为压力测试只能符合约70%的客人成功批出按揭保险申请。不过由于每个个案会以独立情况处理,加上每间银行的处理手法各有不同,难以一概而论,如有需要可直接向按揭专员了解清楚。

甚么人士能够豁免压力测试?
使用按揭保险的首置人士:如果符合按揭保险新例下首次置业的资格,有机会获得豁免压力测试。不过个别银行仍有机会要求进行压测。

绿表人士/白表人士:如果属于购买居屋的绿表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士,申请银行按揭时,一般情况下可以获得豁免压力测试,不过银行仍会检查其信贷评分及供款能力而决定批出按揭的结果。另外,如果选择一些较旧的二手居屋,基于房委会担保期已过或接近完结,仍有机会需要进行压力测试。

债务会否计入压力测试?
信用卡欠款及私人贷款的债务均会计算入压力测试。银行处理按揭申请时,会翻查对方的纪录,信用卡欠款如果经已还清,不会计进压力测试,但如果信用卡以分期贷款还款,银行便会计进压力测试。这样的情况同样应用于私人贷款,根据我们经验,不少按揭申请人会忽略已申请的贷款(例如车会),申请前可以先行查阅信贷报告。

如何压力测试真的过不到,怎办?
1. 增加担保人
如果最终无法通过压力测试,又无法负担压外首期,可以考虑增加担保人,让对方的月薪一并加入压力测试计算。

2. 以资产计算入息
对于拥有较庞大资产但入息不足的人士,可考虑用资产水平申请按揭,最高按揭成数为四成。


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