【置业防伏】买家挞订蚀几十万 拆解4大致命原因

最近香港物业出现多宗挞订个案，除了白石角新盘嘉熙出现连环9宗挞订，早前有买家签临约买入九龙塘延文礼士道项目隽睿，已缴付100万作订金，但最终交易没进展，预料获发展商没收所有订金。挞订个案涉及至少数十万金额，究竟一般挞订的原因是甚么？有甚么方法避免？

原因（一）：忘记有额外贷款

第二种挞订原因是计错数，置业人士一般知道买楼需要经过压力测试，但往往忘记自己尚欠一笔私人贷款，导致最终难过压测。现时供款与入息比率下，每月供款占每月入息不得高于50%，而在利率增加3%的压力测试情况下，每月供款占每月入息不得高于60%。如果申请人月入仅仅符合要求，但原来忘了自己本身欠私人贷款，便有机会未能过到这两个门坎。不过，在此情况未必只有挞订一路，可考虑加入担保人，二人的入息相加以通过压力测试，避免损失订金。

原因（二）：忽略楼龄人龄考虑

银行决定按揭还款年期的长度，需要考虑楼龄及人龄的因素，楼龄方面银行一般以「70减」或「75减」处理，假设物业已有50年楼龄，银行再以70减处理，最长的按揭还款期便只有20年（70-50），人龄一般则以「75减」处理，如果借款人已有60岁，还款期便只能长达15年（75-60）。

还款期缩短不但增加每月供款，还会影响压力测试要求，假设贷款额为500万，如果还款期为30年，压力测试入息要求为47,315元，如果为20年，压力测试后月薪要求为52,990元，如果借款人月入50,000元，便无法通过压力测试，有机会出现挞订风险。除了选择楼龄较新的物业，如果借款人年纪太大，可考虑加入较年轻的担保人，银行便会以较年轻人士年龄计算还款期。

*假设为实际按息2.5%，以上例子只供参考

原因（三）：建筑期估价风险

不少挞订个案会发生在一手楼花物业，主要原因现时买入楼花有分为「即供」及「建筑期」楼花，后者在直接入伙才正式上会。由于楼花开卖至入伙相距6至18个月，在正式上会的时候，银行有机会出现估不到价，估价与楼价相差愈远，需要增加的首期便愈多。要处理问题，除了一早预备更多首期资金或以即供付款，由于不同银行估价各有差异，上会时可以比较不同银行，选择最切合心意的估价。

原因（四）：移民或担心后市

近日亦有多宗挞订个案出现，原因与个人资金需要或后市有关，有买家有移民打算，上月本来决定买入粉岭御庭轩单位，并已支付15万订金，但其后因移民打算决定挞订，订金连佣金共损失30万。另一情况是买家看淡后市，认为将来楼市会下行，故宁愿实时挞订止蚀，再选择低位时再入市。有买家月中买入东环单位，但眼见局势有变，故决定挞订20万。置业始终是人生大事，买楼前应详细考虑各种情况，才决定应否入市。