【供楼防伏】「翻新物业」按揭4大重点要留神

近年有旧楼经发展商全幢翻新后推出市面，部份由于地理位置优越及交通方便，加上邻近优质校网，吸引不少上车人士注意。不过，由于翻新物业并非属于一手物业，准买家在申请按揭方面要加倍留意以下4大重点，避免误踩按揭地雷。


1. 翻新物业≠一手物业

翻新物业在银行角度被视为二手物业，只有重建后出售的物业才属于一手物业，因此翻新物业的按揭会根据二手物业程序处理。另外，一手物业的发展商通常会推出不同供款计划，买家可选择于楼花期便供款的即供计划，或接近入伙期才向银行申请按揭的建筑期计划。但翻新物业供款较为单一，买家签署临时买卖合约后，便要正式向银行申请按揭，根据合约期内完成交易。


2. 小心楼龄计算

由于翻新物业并非等于一手物业，故银行审批按揭时会根据原本物业的楼龄计算。假设该物业于1980年获发「入住许可证」（OCCUPATION PERMIT），即使在2020年经过翻新，在按揭计算上仍以物业落成的年份（2020年-1980年=40年）作为标准。要找出该物业的实际楼龄，可登入土地注册处的「综合注册信息系统网上服务」，查阅物业「土地登记册」，查阅OCCUPATION PERMIT的日期。准买家如果不确定心仪的物业楼龄，可先进行初步估价。

3. 还款期未必做到30年

虽然银行最长按揭还款期长达30年，但仍以「70减」或「75减」楼龄作为审批按揭标准，由于翻新物业以原有物业计算楼龄，未必做到30年按揭还款。如果银行以「70减」计算，楼龄必须为40年以下才能做到最长还款期，如果以「75减计算」，楼龄要达45年以下才能做到最长还款期。假设翻新物业楼龄为47年而银行又以「70减」计算，最长按揭还款期只能做到23年（70-47年），所以楼龄愈大的物业，按揭还款期便愈短。

4. 估价跟二手

一手物业如果以即供付款一般能估足价，但由于翻新物业以二手物业方法估价，银行会根据单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、物业附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值，如果物业质素欠佳或市况转差等情况，物业有机会出现估价不足（伸延阅读：【疫市上车术】为何我的物业估价不足?），银行批出的贷款额会出现折扣。

如果未知心水的楼盘是否属于翻新物业，可先进行初步的估价，并在按揭专员的意见下选择最适合自己的按揭计划。如对按揭有任何疑问，可随时与我们联络，以了解最新的按揭信息。