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【供楼防伏】「翻新物业」按揭4大重点要留神

2020.05.04

近年有旧楼经发展商全幢翻新后推出市面,部份由于地理位置优越及交通方便,加上邻近优质校网,吸引不少上车人士注意。不过,由于翻新物业并非属于一手物业,准买家在申请按揭方面要加倍留意以下4大重点,避免误踩按揭地雷。


1. 翻新物业≠一手物业

翻新物业在银行角度被视为二手物业,只有重建后出售的物业才属于一手物业,因此翻新物业的按揭会根据二手物业程序处理。另外,一手物业的发展商通常会推出不同供款计划,买家可选择于楼花期便供款的即供计划,或接近入伙期才向银行申请按揭的建筑期计划。但翻新物业供款较为单一,买家签署临时买卖合约后,便要正式向银行申请按揭,根据合约期内完成交易。


2. 小心楼龄计算

由于翻新物业并非等于一手物业,故银行审批按揭时会根据原本物业的楼龄计算。假设该物业于1980年获发「入住许可证」(OCCUPATION PERMIT),即使在2020年经过翻新,在按揭计算上仍以物业落成的年份(2020年-1980年=40年)作为标准。要找出该物业的实际楼龄,可登入土地注册处的「综合注册信息系统网上服务」,查阅物业「土地登记册」,查阅OCCUPATION PERMIT的日期。准买家如果不确定心仪的物业楼龄,可先进行初步估价



3. 还款期未必做到
30

虽然银行最长按揭还款期长达30年,但仍以「70减」或「75减」楼龄作为审批按揭标准,由于翻新物业以原有物业计算楼龄,未必做到30年按揭还款。如果银行以「70减」计算,楼龄必须为40年以下才能做到最长还款期,如果以「75减计算」,楼龄要达45年以下才能做到最长还款期。假设翻新物业楼龄为47年而银行又以「70减」计算,最长按揭还款期只能做到23年(70-47年),所以楼龄愈大的物业,按揭还款期便愈短。


4. 估价跟二手

一手物业如果以即供付款一般能估足价,但由于翻新物业以二手物业方法估价,银行会根据单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、物业附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值,如果物业质素欠佳或市况转差等情况,物业有机会出现估价不足(伸延阅读:【疫市上车术】为何我的物业估价不足?),银行批出的贷款额会出现折扣。

 

如果未知心水的楼盘是否属于翻新物业,可先进行初步的估价,并在按揭专员的意见下选择最适合自己的按揭计划。如对按揭有任何疑问,可随时与我们联络,以了解最新的按揭信息。

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