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美孚新邨作为香港蓝筹屋苑,交通方便及社区配套齐全,即使在淡市仍成交频繁。不过有准买家担心屋苑已有半百歷史,申请按揭时不能为单位申请到最长30年的按揭还款期,当中理由是甚么?事实上是否有特别情况可成功批核30年?经络按揭一次过为你拆解。

美孚新邨按揭| 同一屋苑落成年份不同
根据银行现时按揭批核制度,最长按揭还款期为30年,大部份银行会根据「75减」计算最长还款期,即楼龄45年以上的物业,最长还款年期有机会不到30年。美孚新邨现有99座,分别在1968年至1978年落成,楼龄介乎46年至56年。如果以「75减」 逻辑计算,如果以1968年落成的美孚新邨,最长还款期理论上最长只能做到19年(75-56年),1978年落成的座数,最长还款期理论上为29年。
美孚新邨期数 | 入伙年份 |
第1期 | 09/10/1968 - 31/07/1969 |
第2期 | 07/09/1971 - 27/05/1972 |
第3期 | 17/05/1972 - 09/07/1973 |
第4期 | 01/11/1973 - 21/11/1974 |
第5期 | 06/11/1972 - 27/07/1973 |
第6期 | 22/02/1974 - 10/11/1976 |
第7期 | 29/09/1976 - 23/03/1977 |
第8期 | 03/05/1978 - 16/05/1978 |
资料来源:美联物业
美孚新邨按揭| 按揭还款年期影响
按揭还款年期长短,对整个按揭计划均有影响,细列如下:
每月供款
按揭年期缩短,导致每月供款额增加,例如一个单位楼价为600万,按揭成数为7成,如果还款期为30年,每月供款为$20,355。如果按揭还款期只有20年,每月供款便增至$25,729。
入息要求
按揭还款年期长除了增加每月供款,入息要求也会增加,在同一例子下,入息门槛便由$40,711增至$51,457。
单位A | 单位B | |
按揭还款年期 | 30年 | 20年 |
楼价 | 600万 | 600万 |
按揭成数 | 70% | 70% |
首期 | 180万 | 180万 |
每月供款 | $20,355 | $25,729 |
入息要求 | $40,711 | $51,457 |
美孚新邨按揭| 银行酌情调整还款期
以上为银行界一般的批核标准,不过个别银行会提供「80减」楼龄的按揭计划,所以部份美孚新邨屋苑按揭仍能做到30年还款期。另外,物业的楼龄只是银行批核按揭其中1个考虑因素,我们亲身遇过不少情况,如果借款人财务质素良好,例如属于公务员拥有稳定收入,单位保养得宜,即使买入的美孚新邨单位已经楼龄较老,银行仍有机会批出长年期的按揭计划,所以签署临约前,可以先联络按揭转介公司,提供物业状况及个人资料,由按揭专员作初步的分析。