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【低息时代】美国联储局宣布利率不变 对香港按揭的3大启示

2020.07.30

美国联储局今晨宣布维持低息政策,政策制定委员会一致决定将短期利率目标区间维持在0至0.25%不变,并重申承诺使用所有工具支持美国经济,并将保持近零利率,时间长短视乎经济复苏过程。议息结果对香港的按揭带来甚么启示?如何在低息时代选择适合自己的按揭计划?

1. 低息环境持续有利楼市
现时多个国家已推行零息政策,加上美国继续贯彻低息方向及在量化宽松政策带动下,大额资金需要寻求出路,有机会继续流入香港金融体系。近日港汇持续增强,在七月底银行结余预计达1,833亿,资金泛滥情况下半年料持续,预料对香港楼市带来正面作用。


2. 更多人选用H
金管局数字显示,现时多达九成供楼人士使用H按供楼,在资金持续流入下,拆息有望继续低企,以现时新造按揭H+1.5%,今日一个月拆息0.26%计算,实际按息已低至1.76%,已低于封顶息率2.5%低74个点子。但当银行结余继续上升至2,500亿水平及持续一段时间,拆息有机会跌至0.2%,故H按的实际息率有机会挑战1.7%。在低息环境下H按供楼会较P按优惠,选择H按供楼的人数会继续上升。


以贷款额500万、还款期25年、按揭计划H+1.5%及封顶息率2.5%计算,当拆息等于或高于1%时,需要使用封顶息率供楼,每月供款约为$22,431,全期利息为$1,729,251,以今日拆息计算,每月供款减少$1,818至$20,613,全期利息减少$545,236至$1,184,015。如果拆息进一步下调至0.2%,每月供款减少$1,961至$20,470,全期利息减少$588,228至$1,141,023。

拆息变化对每月供款及利息影响(贷款额500万、还款期25年、按揭计划H+1.5%及封顶息率为2.5%):

Hibor

1%

0.26% (30/7/2020)

0.2%

实际息率

2.5%(封顶息率)

1.76%

1.7%

每月供款

$22,431

$20,613

$20,470

全期利息

$1,729,251

$1,184,015

$1,141,023

*以上例子只供参考

3. 银行按揭作风仍保守
联储局维持低息政策,反映经济复苏仍然需要长时间,面对失业率上升等负面因素,银行需要进行更严谨的风险管理,对批核按揭仍会较为保守,除了现时已收紧现金回赠至0.2%,并持续调整按揭计划,如果想捉紧按揭优惠的尾巴,便要尽快提交申请。


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