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新手按揭

【置业额外开支】拆解差饷的九大疑问

2020.02.03

业主除了要负担供楼按揭开支、管理及水电煤费用,仍涉及不少额外开支,其中政府征收的差饷便需要每季缴付。虽然政府计算差饷有既定的计算方法,但其实香港有不少物业可以获得差饷扣减优待,个别物业或土地更可获得豁免评估差饷。另外,不少业主更忽略原来差饷可作扣税之用,今次拆解当中九大迷团,增加大家对差饷的认识。



1. 差饷费用如何计算?

差饷按照物业的「应课差饷租值」再乘以百分率而计算,其租值根据合理年租而计算。近年政府的差饷征收率为5%,假设该物业的应课差饷租值为200,000元,一年差饷收费便是10,000元($200,000 x 5%),每季要缴付2,500元 ($10,000 / 4)。

 

2.「物业应课差饷租值」受甚么因素影响?

「物业应课差饷租值」根据一篮子因素决定,包括同区物业公开市场租金、楼龄、面积、位置、楼层、坐向、交通设施、楼宇维修等因素考虑。一般情况下楼龄较新、坐向或位置较佳的物业,租值会较高。


3. 何时要缴付差饷?

差饷一年要缴交四次,最后缴付日期如下:

季度

最后缴付日期(不包括星期六

1-3月

1 月最后一个工作天

4-6月

4月最后一个工作天

7-9月

7月最后一个工作天

10-12月

10月最后一个工作天

 

不过早前差饷物业估价署刚公布,2020年第一季最后缴付日期延至2月5日(星期三),该日或之前缴付不会被收取逾期附加费。




4. 哪些物业差饷收费会较便宜?

香港部份物业如果未获得政府输送淡水,应缴差饷额会扣减15 %,如果政府输水管未能提供未过滤的淡水,应缴差饷额会扣减7.5 %。不过,如果有关物业位于政府输水管180米范围内,该输水管为政府敷设以供应淡水或未经清滤的淡水至该物业,就算输水管没有接驳至该物业,仍当作有淡水或未经清滤的淡水供 应。



5. 差饷可以扣税?

根据《税务条例》,如果物业以出租赚取租金收入,业主需要缴交物业税。而同意缴付及已支付的差饷可以获得扣减,但已宽免的差饷不能获得扣减。



6. 甚么物业可获豁免评估差饷?

a) 农地及相关建筑物
b) 用作与农地或农务作业相关用途的新界住宅建筑物
c) 位于新界指定地区内并符合订明的面积、高度及类别等规定的乡村式屋宇
d) 宗教崇拜用途的物业单位
e) 新界重建村落物业单位
f) 评估应课差饷租值不超过订明款额的物业




7. 所有农地均可获豁免评估差饷?

如果农地用作耕地、鱼塘、菜园、苗圃、果园或禽畜饲养场的土地,如果一般农业用途的土地如养蚝场或用作种植花卉及树苗的土地,也可以获得豁免评估差饷。不过,并非所有农地均可获得豁免,如果有关土地出售非种植农产品便不得豁免。另外,一般住宅不能获得豁免,但如果该住宅与农地有相关,或者属于该农地上经营农务人士的住宅,则可以获得豁免。



8. 新落成物业何时要缴付差饷?

新建楼宇必须在占用许可证、转让同意书、租赁同意书或合格证明书发出日期起计第90日缴付差饷,如果属于非住宅物业,则以占用许可证、转让同意书、租赁同意书或合格证明书发出日期起计180日,或物业首次被占用日期,当中以较早者为准。



9. 如何知道已购入物业是否已缴付差饷?

可使用差饷物业估价署的「物业信息网」的「查询差饷及/或地租账目数据」,查询相关欠款,每次收费20元,或透过书面查询,结果会于10日内寄出,每次收费80元。

 

 

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