经络按揭mReferral_Column - 发展商二按之二三事

题目：发展商二按之二三事

文：经络按揭转介首席副总裁曹德明

近月一手楼盘交投理想，根据土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心数据显示，五月份一手住宅注册宗数为1,560宗，按月上升接近五成。踏入六月份，多个新盘接踵而来，发展商在推售新盘时，多以「高成数按揭」及「低息按揭」等卖点作招徕，吸引准买家入市。当中高成数按揭计划针对首期不足的上车人士，部份会以「一按加二按」的形式承办按揭。

「一按加二按」泛指发展商与指定银行以及金融机构合作，分别向准买家借出一按及二按贷款，从而让准买家增加按揭成数，减少首期开支。

压力测试方面，准买家须先通过一按银行的审批，方可向由发展商安排的指定金融机构申办二按。一按银行在计算压力测试时，将一按贷款以一按银行的封顶按息（2.5厘）加3厘计算，连同二按贷款以二按金融机构分段利率中较高之按息加3厘计算。因此入息门坎大为提高，事前应该先计算好自身供款能力。

而供款方面，供款人会各自向一按银行及二按金融机构还款。一按贷款以一按银行提供的优惠按息计算，二按贷款则根据二按金融机构提供的按息计算。买家在银行一按较低息率的供款基础上，另加财务公司借入二按，节省其利息开支之余，又可承造高成数按揭。

不过，二按设有分段利率，一般是先低后高，即首两至三年以贴近银行利率的「P减」计划供款，当「蜜月期」过后，利率则增加至「P」或「P加」水平。因此不少买家于「蜜月期」完结前选择将整笔贷款转按至传统银行，享受较低的按揭息率，届时银行亦会重新进行入息审查。要注意的是，如买家打算以「林郑PLAN」承造高成数按揭，除了要申请按揭保险外，银行重新计算物业估值时，楼价亦不可多于1,000万元或以上，否则银行最多只可批出五成按揭，买家或要预备更多资金抬钱转按。

选用「一按加二按」的考虑因素众多，最大的好处是可享有「即供」的折扣优惠之余亦可承造高成数按揭。不过，准买家宜衡量当中风险，如有需要亦可寻找专业按揭转介公司作咨询，以了解更多详情。

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