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按揭专栏

H按P按使用比例将出现逆转

2016.12.29
自美国联储局宣布加息以来,本港一个月期的银行同业拆息有升无跌,最近的拆息已经连升十四日,最新报0.73%,创八年新高,有机会尝试0.8的水平。现时市场使用的供款按揭计划,H按占整体的九成半,其余为P按及定息计划,H按的使用比例自今年银行下半年持续调低H按息有关,最新的H按息计划为H+1.35%,与年初的H+1.7%相差35点子,令买家选用H按及转至更低利率的H按大幅上升,根据经络按揭转介研究部及金管局的数据反映,十月份的H按使用率达94.8%创十二年新高,随着拆息上升,预料来年的H按使用比例将会回落,H按及P按的使用比例将出现逆转。(图一)
 
随着拆息上升,H按与P按的息差进一步收窄,九月及十月份的H按实际息率为1.66%,与P按的息差相距约49点子,十一月份的息差相差38点子,至十二月份,市场憧憬美国加息升温,拆息升至0.58水平,继2010年后的新高位。据经络按揭转介研究部及金管局的数字,截止十二月二十九日,该月的拆息为0.60%,H按的实际供款利率升至2.08%,与P按息差20点子。H按的吸引力大为降低,新买家选用H按的比率料会减低,未必如2016年般达到九成半的压倒性占比。
 
美国联储局在今月中宣布加息四分一厘,同时预告明年将加息三次,本港银行结余充足,未有即时跟随加息的压力,预计明年第二季后,本港银行可能启动加息,但料幅度轻微,会在0.25至0.5厘之内,料明年的按息实际利率会在2.5厘之下,对买家未造成大影响。
 
笔者预计明年H按及P按的使用比率将出现逆转的情况,由本年度的九成五比单位数字,调整至八比二,定息计划对部份买家有一定的吸引力,预计使用比率亦有所增长,由现时的使用率不足一成,升至个位数的占比,定息计划难成“气候”,与本港银行现时普遍只做首年定息供款有关。
 
 
综合而言,来年难以出现H按使用率高达九成多的现象,拆息削弱买家使用H按的诱因,来年使用比例或会下降,与P按调整至八二占比的局面,至于定息计划的使用比例亦预料会有轻微升幅。


(图一)


(图二)
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