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H按计划悭息效用渐退

2016.02.11

二○一六年的第一个月,除环球股市表现相当波动外,中国经济增长出现25年来首次“破七”,预期美国联储局今日宣布再次加息的机会不大。近期市场焦点离不开香港银行同业拆息抽升对于H按业主供楼负担的影响,笔者也在此一起探讨。

目前本港银行仍未跟随美国上调利率,港美息差拉阔,惟港汇转弱,资金流出本港,促使拆息抽升,由一月十五日的0.227厘,升至一月二十六日的0.39厘,令H按实际息率由1.92厘,提高至2.09厘。假设还款期为30年,每100万元按揭额的每月供款便增加约85元。不过,这对采用有锁H按计划之业主的影响十分轻微,纯粹悭息效果消失,皆因当拆息进一步升至0.45厘的话,H按实际息率便与现时P按息口(2.15厘)看齐,同样还款期为30年,每100万元按揭额的每月供款,便会较拆息上升前增加约115元。

根据经络按揭转介研究部数据,○三至一○年期间,H按计划主要为H加0.5至0.8%不等,换言之这批业主若未转按或将物业转手,于目前仍然享有此超级低息优惠(低至0.89厘),但普遍其锁息上限下的P减息差,并不及近年主流的H按计划吸引,而○六年银行引入锁息上限前,H按更加未成气候。现时最普遍的H按及P按计划,分别为H加1.7%(锁息上限:P-2.85%),以及P-2.85%(P=5%)。除着银行积极优化H按计划,使用比率由一二年一月的2.9%,持续回升至一五年六月的85.8%。

简单来说,假设阁下仍采用无锁或旧锁息上限的H按计划,而又怕日后拆息将大幅抽升,可以考虑先行转按;相反若然已采用最优惠有锁息上限的H按计划,则在银行上调最优惠利率(P)前,每月供款依然有数得计。但当然,一旦香港跟随加息,业主供楼负担必定逐渐增加,宜预留充足资金以便周转,而有意置业人士亦应充份考虑个人负担能力,避免在转角市时承造高成数按揭,增加变成负资产的风险,并建议楼花买家提早上会,以防估价跟随楼价跌而下调。

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